Xây nhà phần thô gồm những gì? Cẩm nang chi tiết về hạng mục thi công và Nhân công hoàn thiện

Khi bắt đầu hành trình kiến tạo tổ ấm, hầu hết các gia chủ (chủ đầu tư) đều lạc vào "ma trận" của các thuật ngữ xây dựng. Trong đó, câu hỏi được quan tâm nhiều nhất là: Xây nhà phần thô gồm những gì và trách nhiệm của nhà thầu đến đâu?

Nhiều người lầm tưởng phần thô là gì chỉ đơn giản là đổ vài cây cột, xây vài bức tường gạch. Tuy nhiên, thực tế phức tạp hơn nhiều. Phần thô được ví như "cơ thể sinh học" của ngôi nhà. Nếu phần hoàn thiện (sơn, gạch, nội thất) là chiếc áo đẹp đẽ bên ngoài có thể thay đổi theo thời gian, thì phần thô là bộ khung xương và hệ mạch máu (điện nước) bên trong, quyết định sự an toàn và tuổi thọ vĩnh cửu của công trình.

Bài viết chuyên sâu này từ Xây Dựng Kim Anh sẽ "mổ xẻ" tường tận từng hạng mục, giúp bạn hiểu rõ hạng mục thi công phần thô bao gồm những gì, nhân công hoàn thiện là gì, từ đó giúp bạn dự trù ngân sách chính xác và tránh những tranh cãi không đáng có với nhà thầu.

1. Phần thô là gì? Định nghĩa chuẩn trong xây dựng

Trước khi đi vào chi tiết, chúng ta cần một định nghĩa thống nhất.

Trong ngành xây dựng dân dụng hiện nay, phần thô là gì? Đó là giai đoạn thi công tạo hình bộ khung kết cấu chịu lực cho ngôi nhà và các hạng mục bao che, ngăn chia không gian. Giai đoạn này bắt đầu từ khi mặt bằng sạch sẽ cho đến khi ngôi nhà hình thành rõ rệt về thiết kế nhưng chưa được trang trí thẩm mỹ.

Một gói thầu "Xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện" chuẩn mực thường bao gồm hai vế chính:

1. Vật tư thô + Nhân công phần thô: Nhà thầu cung cấp toàn bộ (Cát, đá, xi măng, sắt thép, gạch, ống nước, dây điện...).

2. Nhân công hoàn thiện: Nhà thầu cung cấp thợ, Chủ nhà cung cấp vật tư (Gạch men, sơn nước, thiết bị vệ sinh...).

Lời khuyên từ chuyên gia: Phần thô càng chuẩn, phần hoàn thiện càng đẹp và tiết kiệm. Tường xây thẳng thì không tốn nhiều vữa tô. Tường tô phẳng thì không tốn nhiều bột trét. Do đó, đầu tư cho phần thô là khoản đầu tư thông minh nhất.

2. Xây nhà phần thô gồm những gì? Chi tiết 4 hạng mục cốt lõi

Để trả lời câu hỏi xây nhà phần thô gồm những gì, chúng ta sẽ chia quy trình thành 4 giai đoạn chính. Tại mỗi giai đoạn, Xây Dựng Kim Anh luôn tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật khắt khe (TCVN).

2.1. Hạng mục 1: Phần móng và công trình ngầm

Đây là phần quan trọng nhất nhưng lại là phần "khuất mắt trông coi" nhất vì nó nằm dưới lòng đất. Hạng mục này bao gồm:

• Vệ sinh và định vị: Tổ chức vệ sinh mặt bằng, định vị tim móng, tim cột và xác định cao độ chuẩn (cốt 0.000) cho công trình.

• Đào đất: Đào hố móng (móng cọc, móng băng, móng đơn), đào hầm tự hoại (bể phốt), hố ga và bể nước ngầm.

• Gia công lắp dựng cốt thép: Cắt, uốn và buộc sắt móng, đà kiềng theo bản vẽ kết cấu.

• Đổ bê tông: Cung cấp bê tông tươi hoặc bê tông trộn tại chỗ để đổ móng, đà kiềng, đáy và nắp hầm tự hoại.

• Công trình ngầm: Xây tường hầm tự hoại, tô trát chống thấm bể nước, lắp đặt hệ thống đường ống thoát nước thải âm dưới nền tầng trệt.

Lưu ý kỹ thuật: Phần móng quyết định ngôi nhà có bị lún, nứt hay không. Sắt thép phải đúng chủng loại (Việt Nhật, Pomina...), bê tông phải đủ mác (thường là Mác 250).

2.2. Hạng mục 2: Khung bê tông cốt thép (Phần thân)

Đây là giai đoạn ngôi nhà bắt đầu "mọc" lên khỏi mặt đất. Hạng mục thi công phần thô này bao gồm:

• Cột: Lắp dựng cốp pha, cốt thép và đổ bê tông cột chịu lực cho từng tầng.

• Dầm và Sàn: Gia công lắp dựng ván khuôn (cốp pha), cốt thép dầm, sàn các tầng lầu, sân thượng và mái.

• Cầu thang: Thi công cốt thép và đổ bê tông bản cầu thang theo thiết kế (cầu thang ziczac hoặc bản trượt).

• Bảo dưỡng bê tông: Đây là công đoạn cực kỳ quan trọng thường bị bỏ qua. Sau khi đổ bê tông, cần tưới nước giữ ẩm liên tục để bê tông đạt cường độ tối đa, tránh nứt mặt.

2.3. Hạng mục 3: Xây gạch và tô trát tường

Sau khi bộ khung bê tông hoàn thành, thợ sẽ tiến hành "đắp thịt" cho ngôi nhà:

• Xây tường: Xây tường bao quanh nhà (thường là tường 20cm để chống thấm, cách nhiệt) và tường ngăn chia phòng (tường 10cm). Gạch sử dụng thường là gạch ống Tuynel kích thước chuẩn 8x8x18cm.

• Tô trát: Tô trát toàn bộ tường trong, tường ngoài, vách song, trần ban công...

• Cán nền: Cán nền phẳng chuẩn cao độ cho tất cả các sàn lầu, sân thượng, mái, ban công và nhà vệ sinh để chuẩn bị cho công tác lát gạch.

• Chống thấm: Thi công chống thấm kỹ lưỡng cho sàn mái, sân thượng, ban công và sàn vệ sinh bằng hóa chất chuyên dụng (Sika, Kova...). Đây là hạng mục bắt buộc trong gói thầu của Xây Dựng Kim Anh.

2.4. Hạng mục 4: Hệ thống M&E (Điện nước) âm tường

Một ngôi nhà hiện đại không thể thiếu hệ thống điện nước vận hành trơn tru. Trong gói thô, nhà thầu sẽ thực hiện:

• Hệ thống điện: Cắt đục tường, đi ống luồn dây điện (ống cứng hoặc ruột gà), lắp đặt đế âm cho công tắc, ổ cắm. Kéo dây điện, dây cáp mạng, cáp truyền hình vào trong ống.

• Hệ thống nước: Lắp đặt toàn bộ hệ thống ống cấp nước lạnh, nước nóng (ống chịu nhiệt PPR) và hệ thống ống thoát nước (PVC) âm tường, âm sàn.

➡️ Nếu bạn đang tìm kiếm một đối tác tin cậy, hãy khám phá Dịch vụ xây nhà phần thô của chúng tôi và liên hệ ngay qua Hotline/Zalo để được tư vấn, khảo sát và nhận báo giá chi tiết miễn phí!

3. Nhân công hoàn thiện là gì? Vì sao nó quan trọng?

Rất nhiều khách hàng thắc mắc: "Tại sao gọi là xây thô nhưng lại có phần hoàn thiện?".

Thực chất, thuật ngữ đầy đủ là "Xây dựng phần thô và Nhân công hoàn thiện". Để giúp chủ nhà tiết kiệm thời gian tìm kiếm nhiều đội thợ lẻ tẻ, các nhà thầu chuyên nghiệp như Xây Dựng Kim Anh sẽ cung cấp luôn đội ngũ thợ lành nghề để lắp đặt các thiết bị hoàn thiện.

Vậy nhân công hoàn thiện là gì? Nó bao gồm các công việc sau (Vật tư do Chủ nhà mua, Thợ của Nhà thầu thi công):

1. Ốp lát gạch: Nhân công lát gạch nền nhà các tầng, ốp gạch tường nhà vệ sinh, ốp gạch len chân tường. (Lưu ý: Gạch ốp lát trang trí mặt tiền, đá cầu thang thường không nằm trong gói này).

2. Sơn nước: Nhân công trét bột matit (2 lớp), xả nhám, lăn sơn lót (1 lớp) và lăn sơn màu (2 lớp) cho toàn bộ tường trần nội ngoại thất. (Không bao gồm sơn gai, sơn giả đá, sơn hiệu ứng).

3. Lắp đặt thiết bị điện: Lắp đặt công tắc, ổ cắm, bóng đèn chiếu sáng, đèn lon, quạt trần, quạt hút... (Hệ thống đèn chùm trang trí phức tạp thường do đơn vị cung cấp đèn lắp đặt).

4. Lắp đặt thiết bị vệ sinh: Lắp đặt bồn cầu, lavabo, vòi sen, gương soi, phụ kiện phòng tắm.

Giá trị của gói nhân công hoàn thiện: Giúp quy trách nhiệm về một mối. Nếu đường nước bị rò rỉ sau khi lát gạch, nhà thầu xây dựng sẽ chịu hoàn toàn trách nhiệm sửa chữa, bạn không phải lo việc "thợ hồ đổ lỗi thợ nước".

4. Những hạng mục KHÔNG bao gồm trong gói xây thô

Để tránh hiểu lầm xây nhà phần thô gồm những gì, bạn cần nắm rõ những hạng mục nằm ngoài phạm vi công việc của nhà thầu xây dựng (thường thuộc về phần nội thất hoặc các nhà thầu phụ khác):

• Vật tư hoàn thiện: Gạch men, đá hoa cương (cầu thang, bếp, mặt tiền), sơn nước, bột trét, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện.

• Cửa: Cửa đi, cửa sổ, cửa cuốn (Nhôm kính, gỗ, sắt...). Nhà thầu chỉ chừa lỗ cửa đúng kích thước.

• Trần thạch cao: Khung xương và tấm thạch cao trang trí.

• Nội thất gỗ: Tủ bếp, tủ quần áo, giường, bàn ghế.

• Lan can, tay vịn: Lan can cầu thang, lan can ban công (Kính, sắt, Inox).

• Các hạng mục đặc biệt: Máy lạnh, máy nước nóng năng lượng mặt trời (nhà thầu chỉ đi ống chờ), tiểu cảnh sân vườn.

5. Tầm quan trọng của vật tư trong xây nhà phần thô

Khi đã hiểu phần thô là gì, bạn sẽ thấy vật tư phần thô chính là yếu tố quyết định độ bền. Một ngôi nhà đẹp mà cốt thép yếu, gạch kém chất lượng thì chỉ sau vài năm sẽ xuống cấp trầm trọng (nứt tường, thấm dột).

Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi cam kết minh bạch tuyệt đối về danh mục vật tư sử dụng:

• Sắt thép: Việt Nhật (Vinakyoei) hoặc Pomina.

• Xi măng: Insee (Holcim cũ) cho bê tông và Hà Tiên cho xây tô.

• Gạch: Gạch Tuynel Bình Dương (Tám Quỳnh, Thành Tâm...) – Tuyệt đối không dùng gạch tổ hợp, gạch không nung kém chất lượng.

• Đá: Đá xanh Đồng Nai/Bình Điền (đã sàng lọc tạp chất).

• Cát: Cát vàng hạt lớn cho bê tông và cát vàng hạt trung cho xây tô.

• Điện nước: Ống nước Bình Minh (loại dày), dây điện Cadivi, dây cáp mạng Sino/Panasonic.

• Chống thấm: Sika Latex, Kova CT-11A.

Chúng tôi khuyến khích chủ nhà kiểm tra vật tư đầu vào tại công trình trước khi thi công. Cam kết phạt 50 triệu đồng/lần nếu phát hiện sử dụng vật tư giả hoặc kém chất lượng.

6. Quy trình giám sát chất lượng phần thô

Biết được xây nhà phần thô gồm những gì là chưa đủ, bạn cần biết cách nghiệm thu cơ bản để đảm bảo quyền lợi. Dưới đây là một số "mẹo" từ chuyên gia:

• Kiểm tra cốt thép: Trước khi đổ bê tông, hãy xem sắt đã được kê cao khỏi mặt cốp pha chưa (lớp bê tông bảo vệ), các mối nối sắt có đúng kỹ thuật không (nối so le).

• Kiểm tra tường xây: Tường phải thẳng đứng (dùng quả dọi), mạch vữa phải no đầy, không trùng mạch. Đặc biệt tại vị trí tiếp giáp giữa tường và cột phải có râu sắt neo giữ để chống nứt.

• Kiểm tra hệ thống điện nước: Sau khi đi ống xong phải test áp lực nước (thử xì) toàn bộ hệ thống trước khi tô trát lấp lại. Đây là bước cực kỳ quan trọng để tránh rò rỉ nước âm tường sau này.

• Bảo dưỡng: Yêu cầu thợ tưới nước tường sau khi xây và sàn bê tông sau khi đổ liên tục trong 3-7 ngày đầu.

7. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Chúng tôi tổng hợp những thắc mắc phổ biến nhất của khách hàng xoay quanh chủ đề xây nhà phần thô:

Giá xây nhà phần thô tính theo m2 sàn hay bóc tách khối lượng?

Hiện nay, đa số các nhà thầu nhà phố đều báo giá theo m2 sàn xây dựng (diện tích quy đổi) để chủ nhà dễ hình dung tổng chi phí. Tuy nhiên, kèm theo hợp đồng luôn phải có bảng chủng loại vật tư chi tiết.

Phần nhân công hoàn thiện có bao gồm lắp đèn chùm không?

Không. Nhân công hoàn thiện chỉ bao gồm lắp các thiết bị điện cơ bản (đèn lon, đèn tuýp, quạt). Đèn chùm trang trí lớn, phức tạp cần kỹ thuật lắp đặt chuyên biệt nên thường do bên bán đèn thực hiện.

Tôi có thể tự mua vật tư phần thô để nhà thầu làm nhân công không?

Được, nhưng không khuyến khích. Lý do: Nhà thầu mua vật tư số lượng lớn luôn có giá tốt hơn bạn mua lẻ. Hơn nữa, nhà thầu có kinh nghiệm kiểm soát hao hụt vật tư. Việc tự mua vật tư thường khiến bạn tốn thời gian quản lý và dễ phát sinh chi phí do hao hụt không kiểm soát được.

Thời gian thi công phần thô mất bao lâu?

Tùy quy mô, nhưng trung bình một ngôi nhà phố 3 tầng (diện tích sàn khoảng 250m2) sẽ mất khoảng 2.5 - 3 tháng để hoàn thành phần thô và thêm 1 tháng để hoàn thiện.

---

Hiểu rõ xây nhà phần thô gồm những gì và bản chất phần thô là gì chính là chìa khóa giúp bạn nắm thế chủ động trong quá trình xây dựng tổ ấm. Phần thô chính là nền móng, là sự an tâm, là sự cam kết bền vững của ngôi nhà trước thời gian và thời tiết.

Đừng vì ham rẻ mà chọn những nhà thầu cắt bớt hạng mục thi công phần thô hoặc sử dụng vật tư kém chất lượng. Chi phí sửa chữa phần thô (như xử lý lún nứt, chống thấm lại) sau này sẽ tốn kém gấp nhiều lần so với việc làm đúng ngay từ đầu.

Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi không chỉ xây dựng những ngôi nhà, chúng tôi xây dựng sự an tâm cho khách hàng bằng sự minh bạch trong từng viên gạch, từng mét ống nước.

Nếu bạn đang cần tư vấn chi tiết hơn về thiết kế, báo giá và quy trình thi công, hãy liên hệ ngay với đội ngũ kỹ sư giàu kinh nghiệm của chúng tôi.

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG KIM ANH

• Địa chỉ: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh

• Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305

• Email: xaydungkimanh@gmail.com

• Website: www.xaydungkimanh.com