Xử lý tranh chấp với nhà thầu khi thi công phần thô

Xây nhà là việc hệ trọng cả đời, nhưng không phải hành trình nào cũng trải đầy hoa hồng. Một trong những cơn ác mộng lớn nhất mà các chủ đầu tư (gia chủ) có thể gặp phải là rơi vào cuộc tranh chấp hợp đồng xây dựng hoặc tệ hơn là tình cảnh nhà thầu bỏ chạy khi công trình còn dang dở.

Đặc biệt trong giai đoạn thi công phần thô – khung xương sống của ngôi nhà – nếu xảy ra sự cố ngừng trệ, hậu quả để lại không chỉ là sự lãng phí tiền bạc mà còn là những rủi ro về kết cấu và pháp lý kéo dài. Với tư cách là chuyên gia tại Xây Dựng Kim Anh, bài viết này sẽ không nói những lý thuyết sáo rỗng. Chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn một "cẩm nang sinh tồn" thực tế, hướng dẫn từng bước để xử lý khủng hoảng, từ mềm mỏng thương lượng đến cứng rắn pháp lý.

Các dạng tranh chấp phổ biến: Chậm tiến độ, vật tư kém chất lượng, phát sinh tiền vô lý

Để giải quyết vấn đề, trước tiên ta phải gọi tên chính xác căn bệnh. Trong quá trình thi công, tranh chấp hợp đồng xây dựng thường không nổ ra ngay lập tức mà tích tụ dần qua các dấu hiệu sau:

1. Chậm tiến độ và dấu hiệu "nhà thầu bỏ chạy"

Đây là kịch bản kinh điển: Nhà thầu nhận tiền tạm ứng đợt 1, đợt 2 rất nhanh, nhưng công nhân trên công trường ngày càng thưa thớt.

• Dấu hiệu: Cam kết xong móng trong 15 ngày nhưng 1 tháng vẫn chưa xong. Gọi điện thuê bao, chỉ đạo công trình vắng mặt thường xuyên.

• Nguyên nhân sâu xa: Thường do năng lực tài chính yếu kém, nhà thầu lấy tiền tạm ứng của nhà bạn để "đắp" vào công nợ của công trình khác. Khi dòng tiền bị gãy, họ chọn cách im lặng và dẫn đến tình trạng nhà thầu bỏ chạy.

2. Vật tư kém chất lượng (Treo đầu dê bán thịt chó)

Trong hợp đồng ghi rõ thép Việt Nhật, xi măng Hà Tiên, nhưng khi đưa vào công trình lại là thép tổ hợp, xi măng đa dụng giá rẻ. Đây là nguyên nhân hàng đầu khiến gia chủ tìm cách xử lý khi nhà thầu làm ẩu.

• Rủi ro: Phần thô kém chất lượng sẽ làm giảm tuổi thọ công trình, gây nứt tường, thấm dột chỉ sau vài năm sử dụng.

3. Bẫy phát sinh chi phí vô lý

Ban đầu chào giá rất rẻ để trúng thầu. Nhưng khi đang làm, nhà thầu liên tục yêu cầu tính thêm tiền cho những hạng mục hiển nhiên phải có (như đầm nền, bảo dưỡng bê tông, tô trát cạnh cửa...). Nếu chủ nhà không chi, họ dọa ngừng thi công.

Quy trình xử lý mềm mỏng (Thương lượng, lập biên bản hiện trường)

Trước khi nghĩ đến việc kiện nhà thầu xây dựng ra tòa (vốn tốn kém thời gian và án phí), hãy thử áp dụng các biện pháp xử lý mềm mỏng nhưng kiên quyết để cứu vãn tình thế. Mục tiêu là hoàn thành ngôi nhà, không phải là thắng thua trên giấy tờ.

Bước 1: Tạm dừng giải ngân ngay lập tức

Nguyên tắc vàng: "Tiền là quyền". Khi thấy dấu hiệu tranh chấp hợp đồng xây dựng, tuyệt đối không chuyển thêm bất kỳ khoản tạm ứng nào, dù nhà thầu viện cớ "cần tiền mua vật tư gấp".

Bước 2: Lập biên bản hiện trường (Bằng chứng thép)

Khi phát hiện sai phạm hoặc chậm trễ, hãy yêu cầu cai thầu hoặc giám sát của nhà thầu ký vào "Biên bản hiện trường" hoặc "Nhật ký công trình".

• Nội dung biên bản cần ghi rõ: Hạng mục nào làm sai? Tiến độ chậm bao nhiêu ngày so với cam kết? Vật tư nào không đúng chủng loại?

• Lưu ý: Chụp ảnh, quay phim lại toàn bộ hiện trạng làm bằng chứng. Đây là vũ khí quan trọng nhất nếu sau này phải thanh lý hợp đồng xây dựng trước thời hạn.

Bước 3: Tổ chức cuộc họp ba bên

Mời giám đốc công ty xây dựng (đại diện pháp luật), giám sát thi công và chủ nhà ngồi lại.

• Đặt vấn đề trực diện dựa trên hợp đồng.

• Yêu cầu nhà thầu đưa ra bảng tiến độ chi tiết mới (khắc phục chậm trễ).

• Nếu cách xử lý khi nhà thầu làm ẩu của họ là sửa chữa, hãy yêu cầu cam kết thời gian hoàn thành sửa chữa bằng văn bản.

Quy trình xử lý cứng rắn (Đơn phương chấm dứt hợp đồng, phạt vi phạm)

Nếu đã thiện chí thương lượng nhưng nhà thầu vẫn chây ì, hoặc tệ hơn là nhà thầu bỏ chạy cắt đứt liên lạc, bạn buộc phải sử dụng các biện pháp mạnh để bảo vệ tài sản của mình.

1. Gửi thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng

Căn cứ vào Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Xây dựng, bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ.

• Hành động: Soạn thảo văn bản "Thông báo chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại". Gửi qua đường bưu điện (có báo phát) đến địa chỉ đăng ký kinh doanh của nhà thầu.

• Trong văn bản phải nêu rõ lý do: Vi phạm tiến độ, vi phạm chất lượng (kèm bằng chứng biên bản đã lập ở giai đoạn trước).

2. Phạt vi phạm và đòi bồi thường

Trong các mẫu hợp đồng xây dựng chuyên nghiệp (như của Xây Dựng Kim Anh), luôn có điều khoản phạt chậm tiến độ (thường là 0.1% - 0.2% giá trị hợp đồng mỗi ngày chậm trễ) và phạt vi phạm hợp đồng (8% - 12% giá trị phần bị vi phạm).

• Khi thanh lý hợp đồng xây dựng trước thời hạn, bạn hãy tính toán tổng số tiền phạt và số tiền tạm ứng dư (nếu có) để yêu cầu nhà thầu hoàn trả.

3. Kiện nhà thầu xây dựng ra tòa

Đây là giải pháp cuối cùng khi số tiền tranh chấp lớn (vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng).

• Hồ sơ khởi kiện bao gồm: Hợp đồng xây dựng, chứng từ chuyển tiền, biên bản hiện trường, hình ảnh vi phạm, thông báo chấm dứt hợp đồng.

• Tuy nhiên, cần cân nhắc kỹ vì quy trình tố tụng có thể kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm, ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thiện nhà.

Thủ tục chốt khối lượng dở dang để thuê thầu mới vào làm tiếp

Đây là khâu đau đầu nhất khi nhà thầu bỏ chạy. Làm sao để xác định phần việc người cũ đã làm được bao nhiêu để thanh toán dứt điểm và mời người mới vào? Nếu không làm khéo, nhà thầu mới sẽ không dám nhận, hoặc nhận với giá rất cao vì sợ "đổ vỏ".

Bước 1: Thuê đơn vị kiểm định độc lập hoặc Thừa phát lại

Để đảm bảo tính khách quan và tránh việc nhà thầu cũ quay lại kiện ngược rằng "tôi làm xong rồi mà chủ nhà không trả tiền", bạn cần một bên thứ 3 làm chứng.

• Thừa phát lại: Sẽ lập vi bằng, ghi nhận hiện trạng công trình tại thời điểm dừng thi công. Vi bằng có giá trị chứng cứ trước tòa.

• Đơn vị kiểm định/Giám sát độc lập: Sẽ đo đạc, tính toán khối lượng thực tế đã thi công (Ví dụ: Đã đổ bao nhiêu khối bê tông, xây bao nhiêu m2 tường).

Bước 2: Chốt khối lượng quyết toán (Dù vắng mặt nhà thầu cũ)

Dựa trên số liệu của bên thứ 3, bạn lập bảng quyết toán giá trị thực tế.

• Nếu Giá trị thực tế < Số tiền đã tạm ứng: Nhà thầu cũ nợ bạn.

• Nếu Giá trị thực tế > Số tiền đã tạm ứng: Bạn giữ lại phần chênh lệch để trừ vào tiền phạt vi phạm và chi phí khắc phục các lỗi sai (nếu có).

Bước 3: Tìm kiếm nhà thầu mới uy tín

Khi đã có hồ sơ chốt khối lượng và vi bằng, bạn hoàn toàn yên tâm tìm đơn vị mới. Lúc này, hãy tìm đến các công ty có năng lực thực sự, có báo giá xây nhà phần thô minh bạch. Đừng ham rẻ lần nữa. Nhà thầu mới sẽ dựa vào hiện trạng để báo giá phần khối lượng còn lại.

Lưu ý: Khi ký với thầu mới, hợp đồng cần có điều khoản: "Nhà thầu mới không chịu trách nhiệm bảo hành cho phần kết cấu do nhà thầu cũ thi công, trừ khi có thỏa thuận cải tạo/gia cố". Điều này giúp rõ ràng trách nhiệm.

Chọn mặt gửi vàng ngay từ đầu

Mọi cách xử lý khi nhà thầu làm ẩu hay quy trình giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng dù hay đến đâu cũng chỉ là giải pháp "chữa cháy". Cách tốt nhất vẫn là phòng cháy.

Việc nhà thầu bỏ chạy thường xuất phát từ việc chủ nhà chọn thầu dựa trên tiêu chí "Giá Rẻ Nhất" mà bỏ qua năng lực và uy tín. Hãy nhớ rằng, trong xây dựng, giá rẻ bất thường luôn đi kèm với bớt xén vật tư hoặc bỏ dở giữa chừng.

Tiêu chí chọn nhà thầu để tránh rủi ro pháp lý:

1. Thông tin pháp lý rõ ràng: Có địa chỉ văn phòng thực tế, có Mã số thuế, hoạt động lâu năm.

2. Hợp đồng chi tiết: Quy định rõ tiến độ, chủng loại vật tư, điều khoản phạt. Không dùng hợp đồng viết tay sơ sài.

3. Quy trình thanh toán an toàn: Chia nhỏ các đợt thanh toán theo tiến độ thực tế (Làm xong móng thanh toán móng, xong sàn 1 thanh toán sàn 1). Không tạm ứng quá nhiều (tối đa 30-40% đợt đầu).

An tâm tuyệt đối với Xây Dựng Kim Anh

Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi thấu hiểu nỗi lo lắng của khách hàng về những rủi ro trong xây dựng. Chính vì vậy, chúng tôi xây dựng niềm tin dựa trên sự minh bạch tuyệt đối:

• Hợp đồng pháp lý chặt chẽ: Bảo vệ quyền lợi tối đa cho khách hàng.

• Cam kết "3 KHÔNG": Không bán thầu – Không dùng vật tư giả – Không phát sinh vô lý.

• Tiến độ cam kết: Phạt 50 triệu/lần nếu phát hiện vật tư sai lệch, chịu phạt tiến độ theo ngày.

Nếu bạn đang gặp rắc rối với nhà thầu cũ và cần tư vấn về thủ tục thanh lý hoặc cần một đơn vị uy tín để tiếp tục hoàn thiện ngôi nhà mơ ước, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi.

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG KIM ANH

• Địa chỉ: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh

• Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305

• Email: xaydungkimanh@gmail.com

• Website: www.xaydungkimanh.com

• MST: 0314264130

Hy vọng bài viết này đã trang bị cho bạn đủ kiến thức và sự bình tĩnh để xử lý tranh chấp hợp đồng xây dựng và tình huống nhà thầu bỏ chạy, bảo vệ an toàn cho tổ ấm của mình.

Miễn trừ trách nhiệm: Thông tin trong bài viết dựa trên Luật Xây dựng hiện hành tại thời điểm biên tập. Các quy định có thể thay đổi tùy theo địa phương. Vui lòng tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý hoặc cơ quan chức năng để có thông tin chính xác nhất.