Cách tính chi phí phát sinh khi xây nhà phần thô?

Xây nhà là việc hệ trọng cả đời, và nỗi ám ảnh lớn nhất của bất kỳ gia chủ nào không phải là thiết kế xấu hay thi công chậm, mà chính là "vỡ trận" về tài chính. Bạn dự trù 1 tỷ, nhưng khi hoàn thiện con số nhảy lên 1,5 tỷ. Số tiền chênh lệch đó chính là chi phí phát sinh xây dựng.

Với kinh nghiệm hơn 10 năm trong nghề, chứng kiến hàng trăm công trình tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, Xây Dựng Kim Anh nhận thấy rằng phần lớn tranh chấp giữa chủ nhà và thầu thợ đều bắt nguồn từ việc không thống nhất cách tính tiền phát sinh ngay từ đầu. Bài viết này sẽ là "kim chỉ nam" giúp bạn hiểu rõ bản chất vấn đề, từ đó làm chủ ngân sách và tránh tình trạng bị nhà thầu "vẽ vời" để moi thêm tiền.

Định nghĩa "Phát sinh": Là những hạng mục nằm ngoài bảng báo giá ban đầu

Để hiểu đúng về chi phí phát sinh xây dựng, trước hết chúng ta cần định nghĩa rõ ràng về nó. Trong xây dựng nhà phần thô, "phát sinh" được hiểu là tất cả các khối lượng công việc, vật tư, hoặc hạng mục thi công thực tế tăng thêm hoặc thay đổi so với Hồ sơ thiết kế kỹ thuật và Bảng dự toán chi phí đã được hai bên ký kết trong hợp đồng ban đầu.

Rất nhiều gia chủ lầm tưởng rằng "khoán gọn" là sẽ không phát sinh. Tuy nhiên, nếu bản hợp đồng của bạn ghi chung chung (ví dụ: "Thi công hệ thống điện"), nhưng khi làm thực tế bạn yêu cầu đi dây điện chống cháy cao cấp thay vì dây tiêu chuẩn, đó chính là phát sinh.

Phát sinh thường chia làm hai dạng:

1. Phát sinh tăng: Làm thêm hạng mục mới (ví dụ: xây thêm tường ngăn, đổ thêm gờ cửa).

2. Phát sinh giảm: Bỏ bớt hạng mục (ví dụ: không xây tường rào như dự kiến).

Việc minh bạch khái niệm này là bước đầu tiên để bảo vệ túi tiền của bạn.

Các nguồn gốc phát sinh phổ biến

Tại sao lúc báo giá một đằng, làm xong lại ra một nẻo? Các khoản phát sinh khi xây nhà thường đến từ hai nguồn chính: Chủ quan từ phía gia chủ và Khách quan từ môi trường hoặc nhà thầu.

Chủ quan: Chủ nhà thay đổi ý, nâng cấp vật liệu

Đây là nguyên nhân chiếm tới 70% các khoản chi phí phát sinh xây dựng. Khi nhìn trên bản vẽ 2D, gia chủ thường khó hình dung không gian thực tế. Đến khi tường đã xây, bạn mới thấy phòng ngủ quá nhỏ và yêu cầu đập đi xây lại, hoặc muốn thay đổi chủng loại vật tư tốt hơn.

• Thay đổi công năng: Dời vị trí cầu thang, thay đổi kích thước cửa sổ, hay biến phòng kho thành nhà vệ sinh. Mỗi sự thay đổi này kéo theo hàng loạt chi phí về nhân công đập phá, vận chuyển xà bần và vật tư mới.

• Nâng cấp vật liệu: Trong hợp đồng báo giá xây nhà phần thô chốt thép Pomina, nhưng sau đó bạn muốn đổi sang thép Việt Nhật. Hoặc dự toán dùng cát thường, bạn lại yêu cầu cát vàng hạt lớn sàng kỹ. Sự chênh lệch đơn giá này chính là tiền phát sinh.

Khách quan: Đất nền yếu, giá vật tư biến động

Những yếu tố này thường nằm ngoài sự kiểm soát của cả chủ nhà và nhà thầu, nhưng nếu không có kinh nghiệm dự phòng, nó sẽ là một cú sốc tài chính.

• Địa chất yếu: Đây là "cơn ác mộng" của phần thô. Khi đào móng, nếu phát hiện nền đất bên dưới là túi bùn hoặc mạch nước ngầm lớn, bắt buộc phải thay đổi phương án móng (từ móng băng sang móng cọc, hoặc ép thêm cọc). Chi phí cho việc ép cọc phát sinh có thể lên tới hàng chục triệu đồng.

• Trượt giá thị trường: Nếu bạn không ký hợp đồng "đơn giá cố định" (khoán gọn), mà ký theo "đơn giá thực tế tại thời điểm thi công", thì khi giá xi măng, sắt thép tăng đột biến, cách tính tiền phát sinh sẽ dựa trên giá thị trường lúc đó.

• Yêu cầu từ cơ quan chức năng hoặc hàng xóm: Ví dụ, khi đào móng gây nứt nhà hàng xóm, bạn phải tốn chi phí khắc phục, gia cố. Hoặc thanh tra xây dựng yêu cầu thay đổi lộ giới, chiều cao tầng.

Cách tính tiền phát sinh: Công thức và quy trình chuẩn

Để tránh tranh cãi, cách tính tiền phát sinh phải được quy định rõ bằng văn bản (Phụ lục hợp đồng). Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi luôn áp dụng công thức minh bạch sau:

Chi phí phát sinh = (Khối lượng thực tế - Khối lượng hợp đồng) x Đơn giá thỏa thuận

Trong đó:

• Khối lượng thực tế: Được đo đạc trực tiếp tại công trình với sự xác nhận của Giám sát và Chủ nhà.

• Đơn giá thỏa thuận:

  • Nếu hạng mục đã có trong hợp đồng: Áp dụng đơn giá dự thầu.

  • Nếu hạng mục hoàn toàn mới: Áp dụng đơn giá thị trường tại thời điểm thi công (cần hai bên thống nhất trước khi làm).

Ví dụ thực tế: Bạn ký hợp đồng xây tường 10cm với giá 150.000đ/m2. Sau đó bạn muốn đổi sang tường 20cm (giá 250.000đ/m2) cho 50m2 tường mặt tiền. Tiền phát sinh = 50m2 x (250.000 - 150.000) = 5.000.000 VNĐ.

Lưu ý quan trọng: Không bao giờ chấp nhận "áng chừng". Mọi con số phải được thể hiện trên giấy trắng mực đen.

Hợp đồng trọn gói có phát sinh không?

Câu hỏi "hợp đồng trọn gói có phát sinh không" luôn nằm trong top thắc mắc của khách hàng. Về lý thuyết, hợp đồng trọn gói (Chìa khóa trao tay) nghĩa là nhà thầu chịu trách nhiệm toàn bộ chi phí, lời ăn lỗ chịu, không phát sinh.

Tuy nhiên, thực tế VẪN CÓ THỂ PHÁT SINH trong các trường hợp sau:

1. Phát sinh ngoài phạm vi công việc: Hợp đồng chỉ ghi "xây nhà", không ghi làm sân vườn, cổng ngõ. Khi bạn yêu cầu làm thêm cổng, đó là phát sinh.

2. Thay đổi thiết kế: Hợp đồng trọn gói dựa trên bản vẽ A. Nếu bạn đổi sang bản vẽ B, hợp đồng cũ không còn hiệu lực cho phần thay đổi đó.

3. Điều khoản bất khả kháng: Thiên tai, dịch bệnh, hoặc thay đổi quy hoạch của nhà nước.

Do đó, dù là hợp đồng trọn gói, bạn vẫn cần đọc kỹ bảng mô tả vật tư và phạm vi công việc để tránh các khoản "phát sinh ẩn".

Nguyên tắc "Báo giá trước - Làm sau": Tuyệt đối không để thợ làm xong mới báo giá

Đây là nguyên tắc sống còn để bảo vệ túi tiền của bạn và duy trì mối quan hệ tốt đẹp với nhà thầu.

Trong quá trình thi công xây nhà phần thô, thường có tình huống thợ nề nói: "Anh/Chị ơi, cái gờ này xây thêm tí cho đẹp, nhanh thôi". Chủ nhà gật đầu vì nghĩ đơn giản. Cuối công trình, hạng mục "nhanh thôi" đó được tính giá vài triệu đồng.

Quy trình chuẩn tại Xây Dựng Kim Anh:

1. Khi có nhu cầu thay đổi, Chủ nhà yêu cầu Kỹ sư/Cai thầu khảo sát.

2. Nhà thầu lập Bảng dự toán phát sinh, ghi rõ khối lượng, đơn giá và tổng tiền.

3. Chủ nhà xem xét, duyệt giá và ký xác nhận vào Phụ lục hợp đồng.

4. Thợ mới bắt đầu thi công.

Nếu nhà thầu tự ý làm mà không báo giá trước, bạn hoàn toàn có quyền từ chối thanh toán khoản đó.

Mẹo kiểm soát phát sinh dưới 10%

Để chi phí phát sinh xây dựng không trở thành gánh nặng, hãy áp dụng ngay các chiến thuật sau:

1. Đầu tư vào hồ sơ thiết kế chi tiết

Đừng tiếc tiền thuê kiến trúc sư. Một bộ hồ sơ thi công hoàn chỉnh (bao gồm kiến trúc, kết cấu, điện nước) sẽ giúp nhà thầu bóc tách khối lượng chính xác tới 95%. Thiết kế càng sơ sài, phát sinh càng nhiều.

2. Khảo sát địa chất kỹ lưỡng

Trước khi làm móng, hãy khoan thăm dò địa chất. Việc này tốn vài triệu nhưng giúp bạn tránh được rủi ro phát sinh hàng trăm triệu tiền ép cọc xử lý nền móng yếu.

3. Chốt cứng vật tư ngay từ đầu

Trong hợp đồng, tránh ghi chung chung kiểu "Gạch loại 1", "Xi măng tốt". Hãy ghi đích danh: "Gạch ống Tuynel Bình Dương kích thước 8x8x18", "Xi măng Hà Tiên đa dụng", "Thép Việt Nhật CB300/CB400".

4. Dự trù quỹ dự phòng

Dù tính toán kỹ đến đâu, thực tế luôn có biến số. Hãy luôn chuẩn bị một khoản dự phòng khoảng 10-15% tổng giá trị hợp đồng. Nếu không dùng đến, đó là tiền tiết kiệm của bạn. Nếu có các khoản phát sinh khi xây nhà xuất hiện, bạn sẽ không bị động.

5. Giám sát chặt chẽ

Nếu không có thời gian, hãy thuê giám sát độc lập hoặc yêu cầu nhà thầu báo cáo tiến độ bằng hình ảnh mỗi ngày. Việc phát hiện sai sót sớm sẽ giảm thiểu chi phí đập đi làm lại.

Tham khảo thêm: Bí quyết kiểm soát chi phí phát sinh xây nhà

---

Hiểu rõ cách tính tiền phát sinh và nguồn gốc của chi phí phát sinh xây dựng là chìa khóa để bạn sở hữu ngôi nhà mơ ước mà không phải gánh nợ nần. Hãy nhớ nguyên tắc vàng: "Mọi thay đổi đều phải trả giá bằng tiền, và giá đó phải được biết trước khi làm".

Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi cam kết minh bạch tuyệt đối trong mọi báo giá. Với quy trình làm việc chuyên nghiệp, đặt chữ Tín lên hàng đầu, chúng tôi đồng hành cùng bạn kiểm soát ngân sách hiệu quả, hạn chế tối đa các phát sinh không đáng có.

Bạn đang lo lắng về báo giá xây nhà phần thô? Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn và nhận bảng dự toán chi tiết, cam kết không phát sinh vô lý!

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG KIM ANH

• Địa chỉ: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh

• Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305

• Email: xaydungkimanh@gmail.com

• MST: 0314264130

• Website: www.xaydungkimanh.com