Xây nhà phần thô có bao gồm hệ thống Điện - Nước (M&E) không?

Trong hành trình xây dựng tổ ấm, giai đoạn "xây thô" được xem là khung xương quyết định sự vững chãi của cả công trình. Tuy nhiên, một trong những câu hỏi gây tranh cãi và hiểu lầm nhiều nhất giữa chủ nhà và nhà thầu chính là: "Phần thô có bao gồm điện nước không?" hay "Thi công điện nước tính riêng hay chung?".

Việc không hiểu rõ quy chuẩn này ngay từ đầu không chỉ khiến gia chủ bối rối trước ma trận báo giá mà còn tiềm ẩn nguy cơ "đội vốn" khủng khiếp về sau. Với tư cách là chuyên gia tại Xây Dựng Kim Anh, bài viết này sẽ giải phẫu chi tiết vấn đề, cung cấp góc nhìn minh bạch nhất để bạn không bị hớ khi ký hợp đồng.

Phần thô ĐÃ BAO GỒM đi ống gen điện, đế âm, đường ống nước nóng lạnh âm tường

Để trả lời ngắn gọn cho câu hỏi phần thô có bao gồm điện nước không: Câu trả lời là CÓ, nhưng là phần "Điện nước thô".

Theo quy chuẩn xây dựng chuyên nghiệp hiện nay tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, khi bạn nhận một báo giá xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện, đơn giá đó bắt buộc phải bao gồm cả vật tư điện nước phần thô và nhân công điện nước cho giai đoạn đi âm. Cụ thể, hệ thống này bao gồm những gì?

1. Hệ thống điện âm tường (Phần thô)

Đây là hệ thống huyết mạch chạy ngầm bên trong tường và sàn bê tông, bao gồm:

• Hệ thống ống luồn dây điện (Ống gen): Thường sử dụng ống cứng PVC đi trong sàn, dầm và ống ruột gà đi âm tường gạch.

• Đế âm (Hộp box): Các vị trí chờ sẵn cho công tắc, ổ cắm, tủ điện (MCB). Việc chôn đế âm phải được thực hiện song song với quá trình xây tô tường.

• Dây điện: Toàn bộ hệ thống dây nguồn chính, dây dẫn đến các thiết bị, dây cáp mạng, dây tivi... đều phải được kéo hoàn thiện trong giai đoạn này.

2. Hệ thống cấp thoát nước âm tường (Phần thô)

Phần này cực kỳ quan trọng vì nếu sai sót sẽ phải đục phá rất tốn kém. Trong gói thầu xây thô chuẩn, nhà thầu phải thi công:

• Ống cấp nước: Bao gồm toàn bộ hệ thống ống chịu nhiệt PPR cho nước nóng và nước lạnh âm tường, âm nền.

• Ống thoát nước: Hệ thống ống PVC thoát phân, thoát nước sinh hoạt, thoát nước mưa từ mái xuống hố ga.

• Hóa chất chống thấm: Xử lý cổ ống xuyên sàn để đảm bảo không bị thấm dột sau này.

Góc nhìn chuyên gia: Một nhà thầu uy tín sẽ không bao giờ tách rời phần đi ống, đi dây này ra khỏi phần xây dựng khung. Bởi lẽ, việc cắt đục tường để đi ống phải được tính toán khớp với kết cấu gạch xây.

Những gì KHÔNG bao gồm: Bóng đèn, ổ cắm mặt hạt, vòi nước, bồn cầu

Để tránh nhầm lẫn rằng "bao gồm điện nước" nghĩa là chìa khóa trao tay có thể bật đèn dùng ngay, bạn cần phân biệt rõ ranh giới giữa Phần Thô và Phần Hoàn Thiện.

Trong hợp đồng xây dựng phần thô tiêu chuẩn, những hạng mục sau đây thuộc về gói hoàn thiện (chủ nhà mua, nhà thầu lắp đặt hoặc tính phí lắp đặt riêng tùy thỏa thuận):

Hạng mục	Chi tiết (Thuộc phần hoàn thiện)
Thiết bị điện	Bóng đèn chiếu sáng (led, chùm, trang trí), mặt nạ công tắc, hạt ổ cắm, quạt trần, máy lạnh, máy nước nóng.
Thiết bị vệ sinh	Bồn cầu (bàn cầu), lavabo (chậu rửa), vòi sen, vòi xịt, gương soi, bồn tắm.
Phụ kiện nước	Phễu thu sàn, van khóa nước tại các thiết bị, máy bơm nước.

Như vậy, câu hỏi thi công điện nước tính riêng hay chung cần được hiểu là: Tính chung phần đi ống, đi dây âm tường; nhưng tính riêng tiền mua sắm thiết bị đầu cuối. Tuy nhiên, nhân công điện nước để lắp đặt các thiết bị này (khi chủ nhà đã mua về) thường được các công ty như Xây Dựng Kim Anh hỗ trợ trọn gói trong phần nhân công hoàn thiện (với điều kiện chủ nhà cung cấp vật tư).

Tại sao một số đội thợ báo giá rẻ thường tách phần điện nước ra?

Thị trường xây dựng hiện nay rất hỗn loạn về giá cả. Khi bạn tham khảo báo giá xây nhà phần thô, bạn có thể thấy sự chênh lệch lớn giữa các đơn vị. Một trong những lý do chính nằm ở "chiêu trò" bóc tách hạng mục điện nước.

Nhiều đội thợ lẻ hoặc nhà thầu thiếu uy tín thường báo giá phần thô cực thấp để "câu khách". Nhưng khi ký hợp đồng, họ sẽ nói rằng: "Giá này chỉ là xây trát ốp lát, chưa bao gồm điện nước". Lúc này, chủ nhà buộc phải thuê một đội nhân công điện nước khác hoặc trả thêm một khoản phí phát sinh khổng lồ cho chính nhà thầu đó.

Kịch bản thường gặp:

1. Báo giá xây thô: 3.200.000 VNĐ/m2 (Rẻ bất ngờ).

2. Sau khi ký, chủ nhà hỏi: "Sao chưa thấy đi ống điện?".

3. Nhà thầu trả lời: "Giá đó chỉ có xây gạch thôi, phần điện nước tính riêng 400.000 - 600.000 VNĐ/m2 sàn".

4. Kết quả: Tổng đơn giá thực tế vọt lên 3.800.000 VNĐ/m2, cao hơn nhiều so với các công ty uy tín báo giá trọn gói ngay từ đầu.

Đây là cái bẫy tâm lý đánh vào sự thiếu kinh nghiệm của gia chủ. Vì vậy, luôn luôn hỏi rõ: "Đơn giá này đã bao gồm vật tư điện nước phần thô và nhân công lắp đặt chưa?" trước khi đặt bút ký.

Rủi ro khi thuê thợ điện nước riêng biệt với thợ hồ

Nhiều gia chủ nghĩ rằng: "Thuê thợ hồ xây riêng, rồi gọi ông chú làm điện nước vào làm cho rẻ và yên tâm". Tuy nhiên, kinh nghiệm thực tế tại hàng trăm công trình của Xây Dựng Kim Anh cho thấy việc tách rời nhân công điện nước ra khỏi thợ xây dựng là một sai lầm chiến lược, dẫn đến những hậu quả sau:

1. Xung đột tiến độ thi công (Đá thúng đụng nia)

Quy trình chuẩn là: Xây tường -> Cắt đục đi ống -> Trát áo.

Nếu thợ điện nước là đội riêng, thợ hồ xây xong phải ngồi chờ thợ điện đến cắt tường. Thợ điện bận công trình khác chưa qua kịp, thợ hồ không thể trát tường. Công trình bị đình trệ, lãng phí thời gian quản lý của chủ nhà.

2. Cấu trúc nhà bị tổn hại

Thợ hồ của nhà thầu chính sẽ biết rõ đâu là dầm chịu lực, đâu là vị trí được phép khoan cắt. Thợ điện nước bên ngoài vào thường có thói quen "tiện đâu đục đó". Rất nhiều trường hợp thợ điện cắt ngang dầm bê tông, đục xuyên sàn làm yếu kết cấu nhà, hoặc cắt quá sâu gây nứt tường sau khi sơn nước.

3. Đùn đẩy trách nhiệm khi xảy ra sự cố

Đây là cơn ác mộng lớn nhất. Khi tường bị thấm nước, hay ổ cắm bị chập:

• Đội xây dựng bảo: "Do thợ điện đục tường làm nứt, chèn vữa không kỹ".

• Đội điện nước cãi: "Do thợ hồ trộn hồ non, chống thấm kém".

  Chủ nhà đứng giữa chịu trận và phải bỏ tiền túi ra sửa chữa. Khi giao khoán trọn gói cho một nhà thầu uy tín, họ phải chịu trách nhiệm bảo hành toàn bộ, không thể đổ lỗi cho ai.

Vật tư điện nước phần thô gồm những gì để đảm bảo chất lượng?

Để đảm bảo ngôi nhà vận hành ổn định hàng chục năm, ngoài việc quan tâm phần thô có bao gồm điện nước không, bạn cần kiểm soát chất lượng vật tư điện nước phần thô. Một báo giá chuẩn (chuẩn chất lượng) phải liệt kê rõ thương hiệu.

Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi cam kết sử dụng các vật tư hàng đầu thị trường trong gói thô tiêu chuẩn:

• Ống nước lạnh: Nhựa Bình Minh hoặc Vesbo (PPR), chịu áp lực cao, không dùng nhựa tái chế.

• Ống nước nóng: Ống PPR chịu nhiệt (loại dày), tuyệt đối không dùng ống PVC thường.

• Dây điện: Cadivi (loại 1), tiết diện dây đủ tải (Dây 4.0 cho máy lạnh/bếp từ, dây 2.5 cho ổ cắm, dây 1.5 cho chiếu sáng).

• Ống luồn dây điện: Ống cứng PVC đi sàn và ống ruột gà Sino/Panasonic chống cháy lan.

• Đế âm: Sino hoặc Panasonic loại chống cháy, nhựa dày.

• Dây tín hiệu: Cáp mạng CAT6 (tốc độ cao), cáp Tivi Sino/Panasonic.

Lưu ý: Nếu nhà thầu sử dụng dây điện trôi nổi hoặc ống nước kém chất lượng, sau 3-5 năm dây sẽ bị mục vỏ gây chập cháy, hoặc ống nước bị rò rỉ âm tường, chi phí khắc phục lúc đó lớn hơn gấp 10 lần tiền xây mới.

Quy trình nghiệm thu phần điện nước thô chuẩn

Để giúp quý gia chủ an tâm, dưới đây là quy trình nghiệm thu mà bạn nên nắm vững hoặc yêu cầu nhà thầu thực hiện:

1. Nghiệm thu áp lực nước (Test áp): Trước khi tô trát che lấp đường ống, bắt buộc phải bịt các đầu ống và bơm nước áp lực cao (thường là 6-8kg) giữ trong 24h. Nếu kim đồng hồ không tụt, hệ thống kín, không rò rỉ.

2. Nghiệm thu đường điện: Kiểm tra thông mạch, kiểm tra độ cách điện (Megomet) để đảm bảo dây không bị hở, chạm chập trong quá trình kéo dây.

3. Chụp hình/Quay phim lưu trữ: Yêu cầu nhà thầu cung cấp bản vẽ hoàn công hoặc hình ảnh vị trí đi ống điện nước. Việc này cực kỳ quan trọng để sau này bạn khoan tường treo tranh không bị khoan trúng đường điện/nước.

Lời khuyên từ Xây Dựng Kim Anh

Trở lại với câu hỏi: "Xây nhà phần thô có bao gồm điện nước không?". Đáp án là: Phải có.

Nếu một đơn vị báo giá không bao gồm hạng mục này, hoặc mập mờ trong câu chữ "tính riêng hay chung", hãy cân nhắc thật kỹ. Sự tách biệt này không mang lại lợi ích kinh tế thực sự mà chỉ mang lại rủi ro quản lý và chất lượng cho chính bạn.

Một ngôi nhà hoàn hảo cần sự đồng bộ từ kết cấu đến hệ thống M&E (Cơ điện). Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi cung cấp giải pháp xây nhà phần thô bao gồm trọn gói hệ thống điện nước âm tường với cam kết:

• Minh bạch vật tư: Cam kết phạt 50 triệu/lần nếu phát hiện vật tư giả kém chất lượng.

• Bảo hành dài hạn: Bảo hành kết cấu 5 năm, bảo hành phần hoàn thiện và điện nước 12 tháng.

• Không phát sinh: Báo giá một lần, đầy đủ các hạng mục thiết yếu.

Nếu bạn đang cần tư vấn chi tiết hơn về báo giá hoặc kỹ thuật thi công điện nước, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi để được giải đáp miễn phí.

---

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG KIM ANH

• Địa chỉ: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh

• Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305

• Email: xaydungkimanh@gmail.com

• Website: www.xaydungkimanh.com

• MST: 0314264130

Hy vọng bài viết này đã giúp bạn giải tỏa nỗi lo về việc phần thô có bao gồm điện nước không và có sự chuẩn bị tốt nhất cho ngôi nhà của mình!