Cách tính m2 xây dựng và báo giá bóc tách khối lượng: Đâu là lựa chọn minh bạch nhất?

Trong lĩnh vực xây dựng dân dụng, "tiền nào của nấy" là một chân lý, nhưng làm sao để biết số tiền mình bỏ ra có tương xứng với giá trị nhận về hay không lại là một bài toán khó. Khi cầm trên tay hồ sơ thiết kế, điều đầu tiên các chủ đầu tư quan tâm chính là chi phí. Lúc này, bạn sẽ đối mặt với hai khái niệm phổ biến nhưng thường gây nhầm lẫn: cách tính m2 xây dựng và báo giá bóc tách khối lượng.

Nhiều gia chủ thường chọn cách tính theo mét vuông (m2) vì sự đơn giản, nhanh gọn. Tuy nhiên, không ít người sau đó đã rơi vào cảnh "dở khóc dở cười" khi chi phí thực tế đội lên quá cao so với dự tính ban đầu. Vậy, bản chất của hai phương pháp này là gì? Liệu có phải phương pháp báo giá bóc tách khối lượng mới thực sự là "chân ái" cho những ngôi nhà chất lượng?

Với kinh nghiệm thực chiến tại hàng trăm công trình, Xây Dựng Kim Anh sẽ cùng bạn đi sâu phân tích, mổ xẻ từng khía cạnh để tìm ra phương án tối ưu nhất cho tổ ấm của bạn.

Phương pháp m2 (Khoán theo sàn): Nhanh, dễ hiểu, nhưng mang tính tương đối

Đây là phương pháp phổ biến nhất trên thị trường hiện nay, được áp dụng cho hơn 90% các công trình nhà phố, nhà ống thông thường.

1. Nguyên lý hoạt động

Cách tính m2 xây dựng hiểu đơn giản là lấy diện tích sàn nhân với đơn giá chung. Ví dụ: Bạn có lô đất 5x20m, xây 1 trệt 2 lầu. Nhà thầu báo giá 3.500.000 VNĐ/m2. Bạn nhẩm tính: 100m2 x 3 tầng x 3.5 triệu = 1.05 tỷ.

Tuy nhiên, thực tế không đơn giản như phép nhân ở trên. Trong xây dựng, diện tích sàn có mái che tính 100%, nhưng móng, mái, sân thượng, tầng hầm lại có cách tính khác nhau. Đây là lúc khái niệm hệ số xây dựng xuất hiện.

2. Vai trò của hệ số xây dựng

Nhà thầu không thể tính giá thi công móng bằng giá thi công sàn tầng 1, vì lượng vật tư và nhân công khác nhau. Do đó, các bảng báo giá xây nhà phần thô thường quy định:

• Móng: Tính từ 30% - 50% diện tích (tùy móng đơn, móng băng hay móng cọc).

• Tầng hầm: Tính từ 150% - 200% diện tích (do kỹ thuật thi công phức tạp, chống thấm kỹ).

• Mái: Đây là phần dễ gây tranh cãi nhất. Cách tính diện tích mái phụ thuộc vào vật liệu: Mái tôn (30%), Mái BTCT (50%), Mái ngói kèo sắt (70%), Mái ngói đổ bê tông (100%).

3. Ưu điểm và Nhược điểm

• Ưu điểm: Nhanh chóng, chủ nhà dễ hình dung tổng mức đầu tư ngay từ đầu mà không cần kiến thức chuyên sâu về xây dựng. Phù hợp với các mẫu nhà phố tiêu chuẩn, ít chi tiết rườm rà.

• Nhược điểm: Mang tính "áng chừng". Đơn giá m2 là con số bình quân hóa. Nếu nhà bạn có thiết kế quá phức tạp, nhiều phào chỉ, hoặc kết cấu đặc biệt, phương pháp này có thể khiến nhà thầu bị lỗ (dẫn đến làm ẩu) hoặc bạn bị hớ (trả tiền cao hơn thực tế).

Lưu ý: Nếu chọn phương án này, hãy yêu cầu nhà thầu liệt kê rõ ràng hệ số xây dựng trong hợp đồng để tránh tranh chấp khi nghiệm thu diện tích.

Phương pháp bóc tách khối lượng: Chi tiết từng viên gạch, kg sắt. Chính xác tuyệt đối, minh bạch

Trái ngược với sự nhanh gọn của phương pháp m2, báo giá bóc tách khối lượng (hay còn gọi là dự toán chi tiết) là một bản hồ sơ dày đặc các con số, thể hiện sự tỉ mỉ và chuyên nghiệp của đơn vị thi công.

1. Bản chất của bóc tách khối lượng

Thay vì nói "xây nhà này hết 1 tỷ", phương pháp này sẽ trả lời câu hỏi: "Để xây nhà này cần bao nhiêu viên gạch, bao nhiêu tấn xi măng, bao nhiêu kg sắt, bao nhiêu công thợ?".

Kỹ sư dự toán sẽ dựa vào bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công, đo đạc từng kích thước cấu kiện (dầm, sàn, cột) để tính ra khối lượng vật tư cụ thể. Sau đó, nhân với đơn giá vật tư và nhân công tại thời điểm hiện tại để ra tổng chi phí. Đây chính là dự toán xây dựng chi tiết chuẩn xác nhất.

2. Tại sao nói nó chính xác tuyệt đối?

Khi sử dụng phương pháp này, mọi thứ đều minh bạch:

• Bạn biết chính xác mình đang trả tiền cho cái gì.

• Bạn kiểm soát được chủng loại vật tư (Ví dụ: Thép Pomina hay Việt Nhật, Xi măng Hà Tiên hay Insee).

• Dễ dàng điều chỉnh: Nếu bạn muốn thay đổi gạch ốp lát loại cao cấp hơn, chỉ cần thay đơn giá trong bảng dự toán, khối lượng vẫn giữ nguyên.

3. Đối tượng phù hợp

Phương pháp báo giá bóc tách khối lượng thường áp dụng cho:

• Biệt thự quy mô lớn, kiến trúc cổ điển/tân cổ điển phức tạp.

• Nhà có thiết kế kết cấu đặc biệt (nhịp lớn, sàn không dầm...).

• Gia chủ kỹ tính, muốn kiểm soát tài chính chặt chẽ đến từng hạng mục.

Tại sao báo giá m2 thường có dòng "Quyết toán theo khối lượng thực tế"?

Nếu bạn để ý kỹ các hợp đồng trọn gói tính theo m2, thường sẽ có một điều khoản nhỏ ở cuối: "Giá trị hợp đồng là tạm tính, giá trị thanh lý sẽ dựa trên quyết toán theo khối lượng thực tế thi công".

Tại sao lại có dòng này? Có phải là "cái bẫy" không?

Thực tế, đây là điều khoản bảo vệ cả hai bên, nhưng thường bị lợi dụng nếu chủ nhà không hiểu rõ.

1. Lý do khách quan: Trong quá trình xây dựng, chắc chắn sẽ có thay đổi. Ví dụ: Bạn muốn dời bức tường, nâng nền cao hơn, hay thay đổi cách tính diện tích mái từ mái tôn sang mái ngói. Lúc này, diện tích m2 thay đổi hoặc khối lượng vật tư thay đổi, dẫn đến giá tiền thay đổi.

2. Rủi ro: Một số nhà thầu không uy tín ban đầu báo giá m2 rất thấp để ký hợp đồng. Nhưng khi vào làm, họ vin vào điều khoản này để đo đạc lại thực tế (thường là đo phủ bì, tính thêm các gờ chỉ...) làm tăng diện tích tính tiền, hoặc tính phát sinh các hạng mục mà trong báo giá m2 ban đầu chưa làm rõ.

Vì vậy, dù ký theo m2, bạn vẫn nên yêu cầu nhà thầu đính kèm một bảng dự toán xây dựng chi tiết (dù là sơ bộ) để làm căn cứ so sánh khi có phát sinh.

Ví dụ một bảng bóc tách khối lượng mẫu

Để bạn dễ hình dung, Xây Dựng Kim Anh xin đưa ra một ví dụ trích lược từ bảng báo giá bóc tách khối lượng cho hạng mục Bê tông cốt thép móng của một công trình nhà phố:

STT	Mã hiệu	Hạng mục công việc	Đơn vị	Khối lượng	Đơn giá (VNĐ)	Thành tiền (VNĐ)	Ghi chú
I		PHẦN BÊ TÔNG MÓNG
1	AF.112	Bê tông lót móng đá 4x6, M100	m3	4.5	1.450.000	6.525.000	Xi măng Hà Tiên
2	AF.123	Bê tông móng, dầm móng đá 1x2, M250	m3	25.0	2.100.000	52.500.000	Bê tông tươi thương phẩm
3	AF.811	Ván khuôn móng, dầm móng	m2	85.0	180.000	15.300.000	Phủ phim
4	AF.611	Cốt thép móng, dầm móng D<10	kg	350.0	22.000	7.700.000	Thép Việt Nhật
5	AF.612	Cốt thép móng, dầm móng D>10	kg	2.100.0	21.500	45.150.000	Thép Việt Nhật
		TỔNG CỘNG PHẦN MÓNG				127.175.000

Lưu ý: Đơn giá trên chỉ mang tính chất minh họa và có thể thay đổi tùy thời điểm. Để nhận báo giá chính xác nhất, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi.

Nhìn vào bảng trên, bạn thấy rõ: Tiền đến từ đâu? Số lượng bao nhiêu? Nếu sau này bạn đổi ý, muốn dùng bê tông M300 thay vì M250, chúng ta chỉ cần chỉnh lại đơn giá dòng số 2, cực kỳ minh bạch và dễ hiểu.

Nên yêu cầu nhà thầu làm bảng bóc tách nếu nhà có thiết kế phức tạp

Việc lựa chọn cách tính m2 xây dựng hay báo giá bóc tách khối lượng phụ thuộc rất nhiều vào quy mô công trình và mức độ chi tiết của hồ sơ thiết kế.

1. Với nhà phố hiện đại, thiết kế đơn giản: Phương pháp khoán m2 là lựa chọn hợp lý, tiết kiệm thời gian cho cả hai bên. Tuy nhiên, hãy chọn một nhà thầu uy tín, có quy định rõ ràng về hệ số xây dựng và danh mục vật tư đính kèm. Bạn có thể tham khảo dịch vụ xây nhà phần thô của Kim Anh để thấy sự minh bạch trong cách tính toán này.

2. Với biệt thự, nhà tân cổ điển, nhà có kết cấu phức tạp: Chúng tôi khuyên bạn BẮT BUỘC nên yêu cầu nhà thầu làm bảng dự toán bóc tách chi tiết.

   • Lý do: Những ngôi nhà này có mật độ thép, mác bê tông và chi tiết trang trí khác xa tiêu chuẩn thông thường. Áp dụng giá m2 chung chung sẽ rất rủi ro.

   • Mặc dù việc lập dự toán mất thời gian (3-5 ngày) và đòi hỏi kỹ sư có trình độ, nhưng nó là "bảo hiểm" cho túi tiền của bạn, giúp loại bỏ hoàn toàn tranh cãi về phát sinh sau này.

Xây Dựng Kim Anh - Minh bạch trong từng con số

Dù áp dụng phương pháp nào, tôn chỉ hoạt động của Xây Dựng Kim Anh luôn là sự Minh Bạch - Chính Xác - Tận Tâm.

• Chúng tôi sở hữu đội ngũ kỹ sư dự toán chuyên nghiệp, sẵn sàng hỗ trợ khách hàng bóc tách khối lượng chi tiết để tối ưu chi phí.

• Bảng báo giá luôn đi kèm bảng phân tích vật tư rõ ràng chủng loại, thương hiệu.

• Cam kết không phát sinh vô lý. Mọi thay đổi đều được thông báo và thống nhất trước khi thi công.

Việc xây nhà là chuyện cả đời. Đừng để sự mập mờ trong những con số ban đầu làm ảnh hưởng đến niềm vui tân gia của bạn. Hãy là một chủ đầu tư thông thái, hiểu rõ cách tính m2 xây dựng và sức mạnh của báo giá bóc tách khối lượng.

Nếu bạn cần hỗ trợ kiểm tra dự toán hoặc tư vấn về chi phí xây dựng, hãy liên hệ ngay với Xây Dựng Kim Anh. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi thắc mắc của bạn.

---

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG KIM ANH

• Địa chỉ: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh

• Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305

• Email: xaydungkimanh@gmail.com

• Website: www.xaydungkimanh.com

• MST: 0314264130

Hy vọng bài viết trên đã cung cấp cho bạn cái nhìn toàn diện về cách tính m2 xây dựng và báo giá bóc tách khối lượng. Chúc bạn sớm sở hữu ngôi nhà mơ ước với chi phí hợp lý nhất!