Báo Giá Xây Nhà Trọn Gói Tại TPHCM: Bảng Giá, Cách Tính Và Vật Tư Chi Tiết

Theo khảo sát báo giá công khai của các nhà thầu xây dựng tại TP.HCM cho thấy đơn giá xây nhà trọn gói hiện nay trải dài từ 4,8 đến hơn 9 triệu đồng/m². Cùng một căn nhà phố 5x20m, hai bảng báo giá có thể chênh nhau 300 đến 500 triệu đồng. Phần chênh này không nằm ở đơn giá, mà thường nằm ở cách tính diện tích và phạm vi công việc.

Bài viết này của Xây Dựng Kim Anh sẽ cung cấp đến gia chủ bảng giá xây nhà trọn gói theo 3 gói vật tư, điều kiện áp dụng của từng đơn giá, bảng hệ số quy đổi diện tích, và cách tự soát một bảng báo giá trước khi ký hợp đồng. Toàn bộ số liệu do đội ngũ kỹ sư Xây Dựng Kim Anh tổng hợp từ thực tế thi công tại TP.HCM và các khu vực lân cận.

Giá xây nhà trọn gói tại TPHCM hiện nay là bao nhiêu?

Giá xây nhà trọn gói tại TP.HCM hiện nay dao động từ 4.800.000 đến 9.000.000 đồng/m² diện tích xây dựng quy đổi, tùy loại công trình và gói vật tư. Nhà cấp 4 từ 4,8 đến 5,9 triệu/m², nhà phố từ 5,0 đến 8,0 triệu/m², biệt thự từ 5,9 đến 9,0 triệu/m². Đơn giá chưa bao gồm VAT và chi phí ép cọc.

Bảng giá xây nhà trọn gói theo loại nhà và gói vật tư

Đơn giá dưới đây của chúng tôi tính trên mỗi m² diện tích xây dựng quy đổi, áp dụng cho hình thức chìa khóa trao tay: Xây Dựng Kim Anh lo từ thiết kế, xin phép xây dựng, thi công thô đến hoàn thiện và bàn giao, bảo hành.

Đây là đơn giá tham khảo, chưa bao gồm VAT, có thể thay đổi theo thời điểm và điều kiện thi công thực tế. Gia chủ cần báo giá chính xác theo bản vẽ và hiện trạng đất, gọi 0974.776.305 để kỹ sư Kim Anh khảo sát và bóc tách miễn phí.

Đơn giá này áp dụng trong điều kiện nào?

Một đơn giá công bố chỉ có ý nghĩa khi kèm điều kiện áp dụng. Nhiều nhà thầu đặt điều kiện ở cuối bài hoặc trong hợp đồng, khiến gia chủ so sánh nhầm giữa các báo giá. Kim Anh công bố điều kiện ngay tại đây:

Vì sao giá giữa các nhà thầu chênh nhau vài triệu mỗi m²?

Cùng thời điểm, cùng khu vực TPHCM, đơn giá trọn gói công bố có nơi 5 triệu, có nơi hơn 6 triệu/m². Chênh lệch này đến từ 4 nguyên nhân chính, và gia chủ cần nhìn xuyên qua con số đơn giá để so sánh đúng:

• Phạm vi công việc khác nhau: có báo giá đã gồm gạch ốp mặt tiền, trần thạch cao toàn bộ, tủ bếp; có báo giá chỉ gồm hoàn thiện cơ bản. Đơn giá thấp hơn 500 nghìn/m² nhưng thiếu 3 hạng mục có thể đắt hơn khi cộng tổng.
• Chất lượng gói vật tư khác nhau: cùng gọi là "gói khá" nhưng thương hiệu thiết bị vệ sinh, cửa, sơn của mỗi nhà thầu một khác. Phải so bằng bảng vật tư, không so bằng tên gói.
• Hệ số quy đổi diện tích khác nhau: đây là phần chênh kín đáo nhất. Cùng móng băng, nhà thầu A tính 45%, nhà thầu B tính 70%. Đơn giá của B thấp hơn nhưng tổng tiền cao hơn. Phần này được phân tích chi tiết ở mục cách tính bên dưới.
• Điều kiện thi công tính sẵn hay tính sau: báo giá đã gồm phụ phí hẻm nhỏ, chống văng nhà liền kề hay chưa. Chưa gồm thì con số đẹp hơn nhưng sẽ phát sinh.

Vì vậy, gia chủ nên yêu cầu tối thiểu 3 nhà thầu bóc tách theo cùng một bản vẽ, rồi so tổng chi phí kèm bảng vật tư, thay vì so đơn giá/m² đứng riêng.

Xây nhà trọn gói bao gồm những gì?

Xây nhà trọn gói bao gồm 3 nhóm công việc: pháp lý và thiết kế (bản vẽ kiến trúc, kết cấu, M&E, xin giấy phép xây dựng), thi công phần thô (móng, khung bê tông cốt thép, xây tô, điện nước âm tường, chống thấm), và hoàn thiện (ốp lát, sơn, cửa, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh, vệ sinh bàn giao). Nội thất rời, thang máy, sân vườn không nằm trong phạm vi trọn gói.

Phần pháp lý và thiết kế

• Thiết kế kiến trúc: mặt bằng công năng 2D, phối cảnh 3D ngoại thất.
• Thiết kế kết cấu: móng, cột, dầm, sàn theo tải trọng thực tế của công trình.
• Thiết kế M&E: sơ đồ điện, cấp thoát nước, vị trí chờ máy lạnh, máy nước nóng.
• Xin giấy phép xây dựng: lập hồ sơ, nộp và theo dõi đến khi có giấy phép. Gia chủ cần thủ tục pháp lý phức tạp hơn có thể tham khảo dịch vụ xin giấy phép xây dựng và hoàn công.
• Thông báo khởi công và hỗ trợ hồ sơ hoàn công khi bàn giao.

Phần thi công thô

• Tổ chức công trường: rào chắn, biển báo, lán trại, ghi nhận hiện trạng nhà liền kề.
• Thi công móng và đà kiềng theo bản vẽ kết cấu. Nếu địa chất yếu cần ép cọc bê tông, hạng mục này được khảo sát và báo giá riêng.
• Cốp pha, cốt thép, đổ bê tông cột, dầm, sàn các tầng bằng bê tông thương phẩm mác 250 trở lên.
• Xây tường gạch tuynel, tô trát trong ngoài.
• Đi hệ thống điện nước âm tường, đế âm, hộp nối.
• Chống thấm sàn vệ sinh, ban công, sân thượng, mái.

Gia chủ chỉ muốn giao phần khung xương và tự lo vật tư hoàn thiện có thể xem báo giá xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện với đơn giá và phạm vi công việc riêng cho hình thức này.

Phần hoàn thiện

• Ốp lát gạch nền toàn bộ, gạch tường khu vệ sinh và bếp.
• Ốp đá cầu thang, ngạch cửa, tam cấp.
• Bả mastic, sơn lót và sơn phủ trong ngoài.
• Lắp cửa chính, cửa phòng, cửa sổ, cửa vệ sinh và lan can.
• Đóng trần thạch cao theo bản vẽ.
• Lắp công tắc, ổ cắm, CB, đèn chiếu sáng cơ bản.
• Lắp bồn cầu, lavabo, vòi sen, chậu rửa chén, phụ kiện vệ sinh.
• Vệ sinh công nghiệp và bàn giao.

Những hạng mục KHÔNG bao gồm trong giá trọn gói

Phần này quan trọng không kém bảng giá. Tranh chấp giữa gia chủ và nhà thầu thường bắt đầu từ những hạng mục hai bên hiểu khác nhau:

• Nội thất rời: giường, tủ quần áo, sofa, bàn ăn, rèm cửa.
• Tủ bếp: gói trọn gói cơ bản gồm chậu rửa và vòi, không gồm tủ bếp trên dưới trừ khi thỏa thuận riêng trong phụ lục.
• Thiết bị gia dụng: máy lạnh, tủ lạnh, bếp từ, máy hút mùi, máy nước nóng.
• Hệ thống đặc biệt: thang máy, điện mặt trời, hồ bơi, smarthome, camera.
• Sân vườn, tiểu cảnh, hàng rào ngoài ranh xây dựng.
• Đèn trang trí: đèn chùm, đèn thả. Gói chuẩn gồm đèn chiếu sáng cơ bản dạng downlight.
• Chi phí ép cọc và phá dỡ nhà cũ: báo giá riêng sau khảo sát.

Cách tính chi phí xây nhà trọn gói chính xác

Chi phí xây nhà trọn gói được tính theo công thức: Tổng chi phí = Tổng diện tích xây dựng quy đổi x Đơn giá/m². Diện tích quy đổi là tổng diện tích các hạng mục móng, sàn các tầng, mái, sân thượng sau khi nhân hệ số, không phải diện tích đất hay diện tích sử dụng. Sai lệch giữa các báo giá chủ yếu nằm ở bước quy đổi này.

Bảng hệ số quy đổi diện tích xây dựng

Hệ số cụ thể trong dải phụ thuộc độ phức tạp của hạng mục: móng băng nhà 2 tầng đất tốt nằm ở cận dưới, móng băng nhà 4 tầng cần gia cố nằm ở cận trên. Kỹ sư khảo sát sẽ chốt hệ số bằng văn bản trong báo giá, không để trống rồi tính sau.

Vì sao cùng một căn nhà, hai nhà thầu báo hai diện tích khác nhau?

Đây là điểm gia chủ dễ bị qua mặt nhất khi so sánh báo giá. Giả sử căn nhà phố 5x20m, móng băng. Nhà thầu A tính hệ số móng 45%, ra 45m² tính tiền. Nhà thầu B tính 70%, ra 70m² tính tiền. Chỉ riêng phần móng, B đã tính nhiều hơn A 25m². Nhân với đơn giá 6 triệu, chênh lệch là 150 triệu đồng cho cùng một cái móng.

Nhà thầu B thường công bố đơn giá/m² thấp hơn A khoảng 300 đến 500 nghìn để bảng giá trông cạnh tranh, rồi bù lại bằng hệ số. Kết quả: đơn giá thấp hơn, tổng tiền cao hơn. Cách duy nhất để phát hiện là yêu cầu bảng bóc tách diện tích từng hạng mục kèm hệ số, và so tổng diện tích quy đổi giữa các báo giá trước khi so tiền.

Cần dự trù nhanh trước khi có bản vẽ, gia chủ có thể dùng công cụ dự toán chi phí xây dựng trên website Kim Anh, nhập kích thước đất, số tầng, loại móng, loại mái để ra khoảng chi phí tham khảo.

Ví dụ tính chi tiết: nhà phố 5x20m, 1 trệt 2 lầu

Công trình giả định: đất 5x20m (100m² sàn), 1 trệt 2 lầu, sân thượng phía trước 5x5m có mái che bằng bê tông cốt thép, phía sau 5x15m không mái, móng băng. Gói Khá. Hệ số lấy trong dải công bố ở bảng trên và ghi rõ từng dòng:

Chọn đơn giá 6.000.000 đồng/m² trong dải gói Khá nhà phố (5.650.000 đến 6.500.000 đồng/m²), tổng chi phí xây dựng dự kiến: 431,25 m² x 6.000.000 = 2.587.500.000 đồng, chưa gồm VAT, ép cọc và nội thất rời. Đây là con số minh họa cách tính, chi phí thực tế chốt theo bản vẽ và khảo sát hiện trạng.

Bảng tra nhanh diện tích quy đổi theo cấu hình nhà phổ biến

Khoảng diện tích dưới đây tính theo dải hệ số ở bảng trên, giúp gia chủ ước lượng nhanh mà chưa cần bản vẽ. Cột chi phí tạm tính theo gói Khá của loại nhà tương ứng:

Bảng vật tư xây nhà trọn gói chi tiết theo từng gói

Vật tư trọn gói chia làm hai nhóm: vật tư phần thô dùng chung cho mọi gói (thép Việt Nhật hoặc Hòa Phát, xi măng Hà Tiên và Insee, bê tông thương phẩm mác 250 trở lên, dây điện Cadivi, ống nước Bình Minh), và vật tư hoàn thiện khác nhau theo gói Phổ thông, Khá, Cao cấp ở các hạng mục gạch, sơn, cửa, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh. Bảng vật tư ghi thương hiệu cụ thể là phụ lục bắt buộc của hợp đồng.

Vật tư phần thô, áp dụng chung cho mọi gói

Phần thô quyết định độ bền của khung nhà nên Kim Anh không phân cấp chất lượng theo gói. Mọi công trình dùng cùng một chuẩn:

• Thép: Việt Nhật (Vina Kyoei), Hòa Phát hoặc Pomina.
• Xi măng: Hà Tiên cho xây tô, Insee cho bê tông.
• Bê tông: bê tông thương phẩm mác 250 đến 300, hoặc trộn tại chỗ đúng cấp phối khi xe bồn không vào được hẻm.
• Gạch xây: gạch tuynel 8x8x18cm của Đồng Tâm, Phước Thành hoặc tương đương.
• Cát, đá: cát vàng cho bê tông, cát xây tô sàng kỹ, đá 1x2 và 4x6.
• Ống cấp thoát nước: Bình Minh hoặc Tiền Phong loại 1.
• Dây điện: Cadivi.
• Chống thấm: Sika, Kova hoặc Flinkote cho sàn vệ sinh, ban công, sân thượng, mái.

Gạch ốp lát, sơn nước và trần thạch cao theo gói

Cửa, lan can và đá cầu thang theo gói

Thiết bị điện và thiết bị vệ sinh theo gói

Thương hiệu và mã sản phẩm cụ thể được chốt trong phụ lục vật tư đính kèm hợp đồng. Vật tư trong hợp đồng hết hàng tại thời điểm thi công sẽ được thay bằng loại tương đương hoặc cao hơn, và chỉ thay khi gia chủ đồng ý bằng văn bản.

Những yếu tố nào làm thay đổi giá xây nhà trọn gói?

Bốn yếu tố tác động mạnh nhất đến giá xây nhà trọn gói là bề rộng đường vào công trình, tổng diện tích xây dựng, loại móng theo địa chất, và phong cách kiến trúc. Trong đó hẻm nhỏ dưới 3m làm tăng 10 đến 15% đơn giá, và phong cách tân cổ điển làm tăng 15 đến 25% so với hiện đại.

Vị trí và bề rộng hẻm ảnh hưởng giá thế nào?

Tại TPHCM, bề rộng hẻm là yếu tố phụ phí phổ biến nhất. Hẻm nhỏ khiến xe bồn bê tông và xe tải vật tư không vào được, phải trung chuyển bằng xe ba gác và sức người, kéo dài thời gian và tăng nhân công:

Diện tích, số tầng và tầng hầm

Nhà càng nhỏ, đơn giá/m² càng cao, ngược với suy nghĩ thông thường. Lý do là chi phí cố định gồm thiết kế, quản lý, lán trại, vận chuyển được chia trên ít m² hơn. Công trình dưới 150m² sàn thường có đơn giá cao hơn 5 đến 10% so với bảng chuẩn, công trình trên 400m² sàn có thể thương lượng giảm nhẹ.

Tầng hầm là hạng mục làm tổng chi phí tăng mạnh nhất: hệ số quy đổi 120 đến 250% tùy độ sâu, do chi phí đào đất, vách bê tông, chống thấm ngược và bơm hạ mực nước ngầm. Gia chủ cân nhắc hầm để xe nên so phương án hầm với phương án nâng thêm một tầng nổi trước khi chốt thiết kế.

Loại móng và điều kiện địa chất

• Móng đơn: cho nhà cấp 4 và nhà 2 tầng trên nền đất tốt, chi phí thấp nhất.
• Móng băng: phổ biến nhất cho nhà phố 2 đến 4 tầng tại TPHCM.
• Móng cọc: bắt buộc trên nền đất yếu, thường gặp ở khu vực ven sông, đất ruộng san lấp. Chi phí ép cọc tính riêng theo số tim cọc và chiều sâu, gia chủ nên dự phòng 50 đến 150 triệu tùy quy mô.
• Móng bè: cho đất rất yếu hoặc công trình có tầng hầm.

Loại móng do kết quả khảo sát địa chất và tải trọng công trình quyết định, không do gia chủ hay nhà thầu chọn theo ý muốn. Báo giá chốt loại móng trước khi khảo sát địa chất là báo giá thiếu cơ sở.

Phong cách kiến trúc

• Hiện đại: đơn giá chuẩn, thi công nhanh, phù hợp đa số nhà phố.
• Tân cổ điển: cộng 15 đến 25% do phào chỉ, hoa văn, yêu cầu thợ tay nghề cao.
• Mái Nhật, mái Thái: cộng 10 đến 20% do kết cấu mái phức tạp.
• Cổ điển: cộng 25 đến 35%, chỉ phù hợp biệt thự có ngân sách rộng.

Bảo hành xây nhà trọn gói theo quy định nào?

Theo Luật Nhà ở 2023 Điều 129, nhà ở riêng lẻ được bảo hành tối thiểu 12 tháng kể từ khi hoàn thành và đưa vào sử dụng. Xây Dựng Kim Anh áp dụng: kết cấu chịu lực gồm móng, cột, dầm, sàn bảo hành 5 năm, phần hoàn thiện và điện nước âm tường 12 tháng, chống thấm theo thỏa thuận trong hợp đồng, thiết bị lắp đặt theo chính sách nhà sản xuất.

Các mốc bảo hành Kim Anh áp dụng

Căn cứ pháp lý của các mốc trên là Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng và bảo hành công trình xây dựng. Điều khoản bảo hành, thời hạn phản hồi sự cố và phạm vi sửa chữa miễn phí được ghi thành điều khoản riêng trong hợp đồng, chi tiết xem tại chính sách bảo hành của Kim Anh.

Vì sao cam kết bảo hành 30 năm là không khả thi?

Trên thị trường có nhà thầu quảng cáo bảo hành kết cấu 30 năm, thậm chí trọn đời. Con số này nghe an tâm nhưng gia chủ nên đặt ba câu hỏi: doanh nghiệp đó có chắc còn tồn tại sau 30 năm không, hợp đồng có quy định quỹ hay cơ chế nào bảo đảm nghĩa vụ đó không, và trong 30 năm căn nhà đã qua bao nhiêu lần sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kết cấu ngoài phạm vi trách nhiệm của nhà thầu ban đầu.

Thực tế, cam kết vượt xa khả năng thực thi thường chỉ là công cụ marketing, và không có giá trị ràng buộc khi doanh nghiệp giải thể hoặc đổi pháp nhân. Một cam kết 5 năm được ghi thành điều khoản hợp đồng, kèm thời hạn phản hồi cụ thể, có giá trị bảo vệ gia chủ hơn một lời hứa 30 năm không có cơ chế thực hiện.

Bảo hành không phải con số để cạnh tranh quảng cáo. Nó là nghĩa vụ pháp lý được ghi trong hợp đồng và phải thực hiện được. Chúng tôi công bố đúng mức pháp luật quy định và làm đúng mức đã công bố: kết cấu 5 năm, hoàn thiện 12 tháng, có sự cố thì kỹ sư xuống hiện trường theo thời hạn ghi trong hợp đồng.

— KS. Nguyễn Duy Tuấn, Giám đốc Xây Dựng Kim Anh

Cách đọc và soát một bảng báo giá xây nhà trọn gói

Một bảng báo giá đạt chuẩn phải có đủ 6 phần: Bảng bóc tách diện tích kèm hệ số từng hạng mục, đơn giá và tổng chi phí, phụ lục vật tư ghi thương hiệu, danh sách hạng mục không bao gồm, tiến độ thanh toán theo giai đoạn, và điều khoản bảo hành. Thiếu bất kỳ phần nào, gia chủ nên yêu cầu bổ sung trước khi so sánh với báo giá khác.

6 mục bắt buộc phải có trong báo giá

• Bảng bóc tách diện tích: liệt kê từng hạng mục móng, sàn, mái, sân thượng kèm hệ số quy đổi. Không có bảng này thì không thể kiểm tra tổng diện tích tính tiền.
• Đơn giá và phạm vi công việc: ghi rõ đơn giá áp dụng cho gói nào, đã gồm và chưa gồm những gì, có gồm VAT hay chưa.
• Phụ lục vật tư: thương hiệu, quy cách, xuất xứ từng nhóm vật tư. Ghi chung chung kiểu "gạch cao cấp" là chưa đạt.
• Hạng mục không bao gồm: nội thất rời, tủ bếp, thang máy, ép cọc, phá dỡ. Phần này càng rõ, phát sinh càng ít.
• Tiến độ thanh toán: chia theo giai đoạn nghiệm thu, thường 4 đến 6 đợt, đợt cuối giữ lại 5 đến 10% đến khi bàn giao. Chỉ thanh toán vào tài khoản công ty.
• Điều khoản bảo hành và phát sinh: mốc bảo hành từng phần, và nguyên tắc mọi thay đổi phải lập phụ lục có chữ ký hai bên trước khi thi công.

Về phát sinh chi phí, gia chủ nên hiểu đúng thay vì tin vào cam kết tuyệt đối: giá chốt theo hợp đồng sẽ không đổi nếu không thay đổi thiết kế và vật tư. Phát sinh chỉ xảy ra trong 3 trường hợp: gia chủ đổi vật tư sang loại cao hơn, gia chủ thêm hạng mục ngoài hợp đồng, hoặc địa chất thực tế yếu hơn khảo sát ban đầu buộc gia cố móng. Cả 3 đều phải lập phụ lục trước khi làm.

Những dấu hiệu cần cảnh giác khi nhận báo giá

• Đơn giá thấp bất thường so với mặt bằng: Thấp hơn cận dưới thị trường 15 đến 20% thường đồng nghĩa vật tư kém, thiếu hạng mục, hoặc sẽ vẽ phát sinh giữa chừng.
• Không có bảng bóc tách diện tích: Chỉ đưa một con số tổng, không chứng minh được cách tính.
• Hệ số quy đổi cao hơn hẳn mặt bằng: Móng băng 60 đến 70%, sân thượng không mái 80% là dấu hiệu đẩy giá qua hệ số.
• Yêu cầu thanh toán đợt đầu quá cao: Đòi 50% trở lên ngay khi ký là bất thường, mức hợp lý 20 đến 30%.
• Không có văn phòng, chỉ làm việc qua mạng xã hội: Khó truy trách nhiệm khi có sự cố. Gia chủ nên tra mã số thuế doanh nghiệp và đến văn phòng trước khi ký.
• Không cho xem công trình đang thi công: Chỉ đưa ảnh 3D, không có công trình thực tế để kiểm chứng.
• Ép ký gấp với lý do khuyến mãi sắp hết: Quyết định vài tỷ đồng không nên bị thúc bằng quà tặng.

Nên chọn xây trọn gói, xây phần thô hay tự xây?

Xây trọn gói phù hợp gia chủ bận rộn, không có chuyên môn, cần một đầu mối chịu trách nhiệm và ngân sách chốt từ đầu. Xây phần thô rồi tự hoàn thiện phù hợp gia chủ muốn tự chọn vật tư hoàn thiện và có thời gian giám sát. Tự xây chỉ nên chọn khi gia chủ có chuyên môn xây dựng thực sự, vì rủi ro đội giá và chất lượng không đồng bộ cao nhất.

Gia chủ nghiêng về phương án thứ hai có thể xem chi tiết phạm vi công việc và đơn giá của hình thức xây nhà phần thô. Nhà hiện hữu chỉ cần cải tạo, nâng tầng thay vì xây mới, tham khảo báo giá sửa chữa nhà để so sánh chi phí giữa hai phương án.

Quy trình xây nhà trọn gói gồm mấy bước?

Quy trình xây nhà trọn gói tại Kim Anh gồm 8 bước: tư vấn và khảo sát hiện trạng, thiết kế sơ bộ và báo giá bóc tách, ký hợp đồng, xin giấy phép xây dựng, chuẩn bị công trường, thi công phần thô, thi công hoàn thiện, nghiệm thu và bàn giao kèm hồ sơ bảo hành. Tổng thời gian nhà phố 1 trệt 2 lầu khoảng 5 đến 6 tháng, đã gồm 2 đến 4 tuần xin phép.

• Bước 1, tư vấn và khảo sát: kỹ sư đo đạc hiện trạng, đánh giá đường vào, nhà liền kề, địa chất sơ bộ. Thời gian 1 đến 3 ngày.
• Bước 2, thiết kế sơ bộ và báo giá: 2 đến 3 phương án mặt bằng, báo giá bóc tách theo phương án gia chủ chọn. Thời gian 5 đến 10 ngày.
• Bước 3, ký hợp đồng: hợp đồng kèm phụ lục vật tư và tiến độ thanh toán. Đợt 1 thường 20 đến 30%.
• Bước 4, xin giấy phép xây dựng: 2 đến 4 tuần tùy khu vực.
• Bước 5, chuẩn bị công trường: thông báo khởi công, rào chắn, định vị tim móng. 2 đến 3 ngày.
• Bước 6, thi công phần thô: móng, khung, xây tô, điện nước âm, chống thấm. 2 đến 3 tháng tùy quy mô.
• Bước 7, thi công hoàn thiện: ốp lát, sơn, cửa, thiết bị. 1,5 đến 2 tháng.
• Bước 8, nghiệm thu và bàn giao: đối chiếu hợp đồng, khắc phục lỗi, bàn giao nhà kèm hồ sơ hoàn công và kích hoạt bảo hành.

Chi tiết công việc, mốc nghiệm thu và tỷ lệ thanh toán từng bước được trình bày đầy đủ trong bài quy trình xây nhà trọn gói. Gia chủ xây mới hoàn toàn cũng nên xem trước bảng giá thiết kế nhà phố để hiểu giá trị phần thiết kế được miễn phí khi ký trọn gói.

Dự án xây nhà trọn gói Kim Anh đã thực hiện

Xây Dựng Kim Anh được hoạt động từ năm 2017, với nhiều năm kinh nghiệm, đội ngũ hơn 10 kiến trúc sư và kỹ sư, đã thực hiện hơn 500 công trình nhà phố, biệt thự và nhà cấp 4 tại TPHCM và các khu vực lân cận.

Gia chủ muốn xem thêm hình ảnh thi công thực tế theo từng giai đoạn có thể xem chuyên mục dự án xây dựng nhà phố, hoặc tải hồ sơ năng lực để kiểm tra pháp lý doanh nghiệp trước khi làm việc.

Câu hỏi thường gặp về giá xây nhà trọn gói

Giá xây nhà trọn gói hiện nay bao nhiêu tiền 1m²?

Nhà cấp 4 từ 4.800.000 đến 5.900.000 đồng/m², nhà phố từ 5.000.000 đến 8.000.000 đồng/m², biệt thự từ 5.900.000 đến 9.000.000 đồng/m² diện tích xây dựng quy đổi, tùy gói vật tư. Đơn giá tham khảo, chưa gồm VAT và ép cọc.

Xây nhà 100m² đất hết bao nhiêu tiền?

Phụ thuộc số tầng và cấu hình. Đất 100m² xây 1 trệt 2 lầu có sân thượng, diện tích quy đổi khoảng 420 đến 440m², chi phí gói Khá khoảng 2,4 đến 2,85 tỷ đồng. Cùng miếng đất xây nhà cấp 4 mái tôn thì chỉ khoảng 750 đến 920 triệu. Con số chính xác cần bóc tách theo bản vẽ.

Giá trọn gói có bao gồm thiết kế và giấy phép xây dựng không?

Có. Kim Anh miễn phí thiết kế kiến trúc, kết cấu, M&E và chi phí xin giấy phép xây dựng khi ký hợp đồng trọn gói. Gia chủ đã có sẵn bản vẽ sẽ được giảm trừ chi phí thiết kế theo đơn giá thiết kế trên thị trường tại thời điểm ký.

Xây nhà trọn gói có phát sinh chi phí không?

Giá chốt theo hợp đồng không đổi nếu không thay đổi thiết kế, vật tư. Phát sinh chỉ xảy ra khi gia chủ đổi vật tư cao hơn, thêm hạng mục mới, hoặc địa chất yếu hơn khảo sát buộc gia cố móng. Mọi phát sinh phải lập phụ lục có chữ ký hai bên trước khi thi công.

Thời gian xây nhà trọn gói mất bao lâu?

Nhà phố 1 trệt 2 lầu khoảng 5 đến 6 tháng gồm cả xin phép. Nhà cấp 4 khoảng 3 đến 4 tháng. Biệt thự và nhà tân cổ điển từ 6 đến 10 tháng tùy mức độ chi tiết.

Xây nhà trong hẻm nhỏ có đắt hơn không?

Có. Hẻm nhỏ hơn 3m cộng thêm 10 đến 15% đơn giá do vận chuyển vật tư thủ công và bơm bê tông trung chuyển. Mức cộng cụ thể được ghi ngay trong báo giá sau khảo sát, không tính sau.

Nhà diện tích nhỏ có đắt hơn trên mỗi m² không?

Có, thường cao hơn 5 đến 10% vì chi phí cố định chia trên ít m². Công trình dưới 150m² sàn nên yêu cầu bóc tách chi tiết thay vì áp đơn giá chuẩn.

Gia chủ có được tự mua vật liệu không?

Với hình thức trọn gói, nhà thầu chịu trách nhiệm chất lượng nên vật tư do nhà thầu cung cấp theo phụ lục. Gia chủ muốn tự cấp một số thiết bị hoàn thiện như đèn trang trí, thiết bị vệ sinh cao cấp có thể thỏa thuận từ đầu, phần đó được trừ khỏi giá trị hợp đồng.

Cần chuẩn bị giấy tờ gì khi xây nhà trọn gói?

Gia chủ chỉ cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và căn cước công dân của người đứng tên. Hồ sơ xin phép, bản vẽ, thông báo khởi công và hỗ trợ hoàn công do Kim Anh thực hiện.

Đặt cọc khi ký hợp đồng bao nhiêu là hợp lý?

Đợt thanh toán đầu tiên thường 20 đến 30% giá trị hợp đồng để triển khai thiết kế chi tiết, xin phép và tập kết vật tư. Yêu cầu từ 50% trở lên ngay khi ký là dấu hiệu cần cân nhắc. Chỉ chuyển khoản vào tài khoản công ty.

Có cần thuê giám sát độc lập không?

Không bắt buộc vì công trình đã có kỹ sư giám sát của nhà thầu. Gia chủ ở xa, không có thời gian, hoặc công trình giá trị lớn có thể thuê giám sát độc lập với chi phí khoảng 1 đến 2% giá trị công trình để thêm một lớp kiểm soát chéo.

Bảo hành xây nhà trọn gói như thế nào?

Kết cấu chịu lực 5 năm, hoàn thiện và điện nước âm tường 12 tháng, chống thấm theo thỏa thuận hợp đồng, thiết bị theo nhà sản xuất, căn cứ Luật Nhà ở 2023 Điều 129. Khi có sự cố, gia chủ gọi hotline của công ty, kỹ sư xuống khảo sát và xử lý theo thời hạn ghi trong hợp đồng.

Nhận báo giá xây nhà trọn gói chi tiết theo bản vẽ

Con số trong bài giúp gia chủ dự trù ngân sách và soát các báo giá đang có trong tay. Bước tiếp theo, Kim Anh khảo sát hiện trạng đất và bóc tách báo giá chi tiết từng hạng mục miễn phí, gia chủ dùng chính bảng bóc tách đó để so sánh với các nhà thầu khác trước khi quyết định.

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG KIM ANH

• Địa chỉ: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP.HCM
• Hotline/Zalo: 0974.776.305
• Email: xaydungkimanh@gmail.com
• Website: www.xaydungkimanh.com
• MST: 0314264130
• Nhận thiết kế, thi công tại TPHCM và các khu vực lân cận