Khoán gọn phần thô (Vật tư + Nhân công) hay chỉ Khoán nhân công?

Khi bắt tay vào kế hoạch xây dựng tổ ấm, câu hỏi lớn nhất khiến nhiều gia chủ đau đầu thường là: Có nên tự mua vật liệu xây nhà để tiết kiệm chi phí và đảm bảo chất lượng, hay nên giao khoán trọn gói cho nhà thầu?

Tâm lý chung của đa số người Việt là "lấy công làm lời". Nhiều người cho rằng việc tự tay đi chợ mua từng viên gạch, bao xi măng sẽ rẻ hơn để thầu mua. Tuy nhiên, thực tế tại các công trường của Xây Dựng Kim Anh trong nhiều năm qua cho thấy, việc khoán nhân công xây dựng (chủ nhà lo vật tư) thường mang lại nhiều rủi ro và chi phí phát sinh hơn là lợi ích nếu bạn không phải là người trong nghề.

Bài viết này sẽ phân tích sâu các khía cạnh về quản lý, tài chính và kỹ thuật để giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt nhất.

Hình thức khoán nhân công là gì?

Để hiểu rõ bản chất, chúng ta cần định nghĩa chính xác về hình thức này. Khoán nhân công xây dựng là hình thức hợp tác mà trong đó:

• Chủ nhà (Chủ đầu tư): Chịu trách nhiệm mua toàn bộ vật tư xây dựng (từ vật tư thô như cát, đá, xi măng, thép đến vật tư hoàn thiện như gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, sơn nước...) và lo liệu các vấn đề pháp lý, vận chuyển, trông coi vật tư.

• Nhà thầu (Cai thầu): Chỉ cung cấp đội ngũ thợ, máy móc thi công và chịu trách nhiệm về kỹ thuật xây lắp theo bản vẽ.

Nhiều gia chủ lựa chọn phương án này vì tin rằng mình sẽ kiểm soát được chất lượng vật liệu đầu vào tốt hơn và tránh việc nhà thầu "ăn bớt" hoặc dùng vật tư kém chất lượng. Tuy nhiên, đằng sau sự "an tâm" đó là một bài toán quản trị cực kỳ phức tạp.

Cái bẫy "Tưởng rẻ mà hóa đắt": Những rủi ro khi tự mua vật tư

Thoạt nhìn, khi bạn tham khảo giá nhân công xây dựng m2 và cộng với giá vật liệu bạn tự khảo sát, con số tổng có vẻ thấp hơn báo giá thi công phần thô của nhà thầu. Nhưng đây chính là "tảng băng chìm" khiến ngân sách của bạn bị đội lên không kiểm soát.

Lãng phí vật tư do không biết tính toán

Một kỹ sư xây dựng chuyên nghiệp cần nhiều năm kinh nghiệm để bóc tách khối lượng chính xác. Khi có nên tự mua vật liệu xây nhà hay không, bạn hãy tự hỏi: Bạn có biết chính xác 1 mét khối tường cần bao nhiêu viên gạch, bao nhiêu kg xi măng và bao nhiêu khối cát không?

• Mua thừa: Vật liệu thừa (cát, đá đổ đống, gạch vỡ) sau khi xây xong rất khó thanh lý, thậm chí bạn phải mất thêm tiền thuê xe chở đi đổ (xà bần).

• Mua thiếu: Việc mua lắt nhắt nhiều lần khiến công việc bị gián đoạn, chi phí vận chuyển tăng lên gấp bội.

Thực tế: Chúng tôi đã gặp trường hợp chủ nhà tại Quận 12 tự mua thép. Do không biết cách tổ hợp thép (cắt thép sao cho tiết kiệm nhất), thợ cắt theo cảm tính khiến lượng thép vụn bỏ đi lên tới 15%, trong khi định mức hao hụt cho phép chỉ là 3-5%. Đây là một khoản lãng phí khổng lồ.

Mất mát, hao hụt do quản lý kém

Đây là rủi ro khi tự mua vật tư lớn nhất mà ít ai lường trước. Công trường xây dựng là nơi rất phức tạp, người ra kẻ vào thường xuyên.

• Nếu bạn không có mặt ở công trình 24/7, việc thất thoát vài bao xi măng hay vài cây thép mỗi ngày là chuyện dễ xảy ra.

• Hao hụt do bảo quản: Xi măng mua về không che chắn kỹ gặp mưa bị chết, gạch xếp không khéo bị vỡ, cát bị trôi do mưa lớn... Tất cả những thiệt hại này, chủ nhà đều phải tự gánh chịu. Ngược lại, nếu bạn khoán gọn (vật tư + nhân công), nhà thầu sẽ phải chịu trách nhiệm cho những hao hụt này.

Chi phí vận chuyển lẻ tẻ cao hơn giá sỉ nhà thầu mua

Các công ty xây dựng như Xây Dựng Kim Anh luôn là đối tác lớn của các nhà máy thép, đại lý xi măng cấp 1. Chúng tôi nhập hàng với giá sỉ và được miễn phí vận chuyển hoặc hỗ trợ công nợ.

Ngược lại, khi bạn tự mua với tư cách cá nhân:

1. Bạn mua với giá bán lẻ (cao hơn 5-10%).

2. Bạn phải trả tiền vận chuyển cho từng chuyến xe nhỏ lẻ.

3. Bạn không có công cụ chuyên dụng để kiểm định chất lượng (ví dụ: cát có nhiễm mặn hay không, gạch có đủ độ già hay không).

Sự xung đột giữa thợ và chủ nhà khi vật tư về chậm

Một trong những áp lực vô hình nhưng nặng nề nhất khi chọn khoán nhân công xây dựng là việc điều phối tiến độ.

Trong hợp đồng khoán nhân công, luôn có điều khoản quy định trách nhiệm của chủ nhà là phải cung cấp vật tư "kịp thời" và "đầy đủ" để thợ thi công. Nhưng thực tế thường diễn ra như sau:

• Đang trong giờ làm việc hành chính, cai thầu gọi điện báo hết xi măng, yêu cầu chở về gấp để đổ bê tông.

• Bạn cuống cuồng gọi đại lý, nhưng xe đại lý đang kẹt hoặc chưa thể giao ngay.

• Hệ quả: Một tổ thợ 5-7 người phải "ngồi chơi xơi nước" chờ vật tư.

Lúc này, mâu thuẫn nảy sinh. Thợ đòi tính công nhật cho thời gian chờ đợi (vì không phải lỗi của họ), còn bạn thì xót ruột vì công trình chậm tiến độ. Áp lực phải chạy đôn chạy đáo lo vật tư trong khi vẫn phải đi làm công việc chính sẽ khiến bạn kiệt sức chỉ sau vài tuần khởi công.

Khi nào nên khoán nhân công?

Mặc dù có nhiều rủi ro, nhưng không phải hình thức này hoàn toàn không có ưu điểm. Bạn chỉ nên cân nhắc phương án này nếu bạn thuộc một trong các trường hợp sau (đây là lời khuyên chân thành từ kinh nghiệm làm nghề):

1. Bạn là người trong nghề: Bạn là kỹ sư, kiến trúc sư hoặc cai thầu có kiến thức sâu rộng về bóc tách khối lượng và quy trình thi công.

2. Bạn có quỹ thời gian dư dả: Bạn đã nghỉ hưu hoặc có thể túc trực tại công trình 100% thời gian để quản lý vật tư và giám sát thợ.

3. Bạn có nguồn cung vật liệu giá gốc: Gia đình bạn kinh doanh vật liệu xây dựng hoặc có người thân hỗ trợ mua giá gốc và cho nợ gối đầu.

Nếu bạn không thuộc nhóm trên, việc cố gắng tự mua vật liệu thường dẫn đến kết quả: Giá thành cuối cùng cao hơn cả việc khoán trọn gói cho công ty, mà chất lượng lại không đồng bộ.

Giải pháp tối ưu: Dịch vụ xây nhà phần thô

Để cân bằng giữa việc kiểm soát chất lượng và tối ưu chi phí, giải pháp an toàn và hiệu quả nhất hiện nay cho đa số gia chủ là sử dụng dịch vụ xây nhà phần thô.

Tại sao chọn xây nhà phần thô thay vì khoán nhân công?

Khi bạn ký hợp đồng xây dựng phần thô (Bao gồm cả Nhân công + Vật tư thô) với một đơn vị uy tín như Xây Dựng Kim Anh:

• Minh bạch vật tư: Chủng loại vật tư (Sắt Việt Nhật/Pomina, Xi măng Hà Tiên/Insee, Gạch Tuynel...) được quy định rõ trong hợp đồng. Nếu nhà thầu đưa vật tư sai lệch, bạn có quyền phạt hoặc đình chỉ thi công.

• Miễn nhiễm với trượt giá: Giá được chốt từ đầu. Dù thị trường sắt thép có tăng giá, nhà thầu vẫn phải chịu trách nhiệm, bạn không phải lo phát sinh.

• Không lo hao hụt: Nhà thầu lời ăn lỗ chịu. Việc rơi vãi, mất mát vật tư là việc của nhà thầu quản lý, bạn chỉ nghiệm thu sản phẩm cuối cùng trên công trình.

Bảng so sánh tóm tắt

Tiêu chí	Khoán Nhân Công (Tự mua vật tư)	Khoán Phần Thô (Vật tư + Nhân công)
Giá trị hợp đồng	Thấp (Chỉ có tiền công)	Cao hơn (Bao gồm cả vật tư)
Tổng chi phí thực tế	Cao (Do lãng phí, giá lẻ, phát sinh)	Ổn định (Đã chốt giá cố định)
Quản lý	Chủ nhà cực nhọc, stress	Nhà thầu lo A-Z
Rủi ro vật tư	Chủ nhà chịu (mất mát, hỏng hóc)	Nhà thầu chịu
Tiến độ	Dễ bị chậm do thiếu vật tư	Đảm bảo đúng cam kết

Nếu bạn đang băn khoăn về chi phí, hãy tham khảo ngay báo giá xây nhà phần thô mới nhất của chúng tôi. Bạn sẽ thấy khi cộng gộp tất cả chi phí cơ hội và rủi ro, mức giá của nhà thầu chuyên nghiệp đưa ra là cực kỳ hợp lý và cạnh tranh.

Sự lựa chọn thông minh cho người bận rộn

Câu hỏi có nên tự mua vật liệu xây nhà hay không phụ thuộc rất lớn vào năng lực quản lý và quỹ thời gian của bạn. Tuy nhiên, trong thời đại chuyên môn hóa, việc để những người thợ chuyên nghiệp làm công việc của họ là cách tốt nhất để bạn có một ngôi nhà chất lượng với chi phí tối ưu.

Đừng để những toan tính nhỏ ban đầu dẫn đến cái bẫy "tưởng rẻ hóa đắt". Hãy chọn một đơn vị uy tín, minh bạch về vật liệu và cam kết bảo hành dài hạn.

Nếu bạn cần tư vấn chi tiết hơn về phương án thi công hoặc muốn xem mẫu hợp đồng khoán nhân công và hợp đồng thi công phần thô để so sánh, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi. Đội ngũ kỹ sư của Xây Dựng Kim Anh luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn.

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG KIM ANH

• Địa chỉ: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh

• Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305

• Email: xaydungkimanh@gmail.com

• Website: www.xaydungkimanh.com