Tiến độ thanh toán hợp đồng xây dựng: Bí quyết "Chia nhỏ 12 đợt" để an tâm tuyệt đối

"Cầm dao đằng lưỡi" – đó chính xác là cảm giác bất an của 80% chủ nhà khi lỡ bút ký tạm ứng đến 30-50% giá trị hợp đồng ngay khi nhà thầu chưa ép cọc xuống đất. Trong ngành xây dựng đầy rẫy biến động, khi nhà thầu nắm giữ một cục tiền lớn quá sớm, động lực làm việc thường có xu hướng giảm sút, hoặc tệ hơn là rủi ro dòng tiền bị mang đi "đắp" cho các công trình khác đang thua lỗ. Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi đi ngược lại đám đông bằng chính sách tài chính minh bạch: Tiến độ thanh toán hợp đồng xây dựng được chia nhỏ thành 10-12 đợt. Triết lý của chúng tôi rất đơn giản: "Làm xong cái gì - Nghiệm thu cái đó - Mới thanh toán tiền". Khách hàng luôn là người nắm quyền kiểm soát.

Tiến độ thanh toán hợp đồng xây dựng là gì?

Tiến độ thanh toán hợp đồng xây dựng là bảng lộ trình quy định chi tiết các mốc thời gian và tỷ lệ phần trăm (%) dòng tiền mà chủ đầu tư cần thanh toán cho nhà thầu, tương ứng với khối lượng công việc thực tế đã hoàn thành tại công trường. Một tiến độ thanh toán an toàn (như chuẩn 12 đợt của Xây Dựng Kim Anh) sẽ giúp chủ nhà tránh rủi ro bị chiếm dụng vốn, kiểm soát chất lượng từng hạng mục trước khi chi tiền, và đảm bảo nhà thầu luôn duy trì trách nhiệm cao nhất đến ngày bàn giao.

Tại sao các đợt thanh toán truyền thống (3-4 đợt) lại rủi ro cho chủ nhà?

Trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là khi sử dụng dịch vụ xây nhà trọn gói, ai nắm giữ dòng tiền nhiều hơn, người đó nắm quyền kiểm soát. Rất nhiều chủ nhà có tư duy tài chính sắc bén nhưng lại "ngã ngựa" vì chấp nhận những điều khoản thanh toán lỏng lẻo theo mô hình cũ.

Rủi ro từ khoảng cách thanh toán quá xa

Mô hình thanh toán truyền thống thường chỉ có 3 đợt chính:

• Đợt 1: Tạm ứng 30% ngay khi ký hợp đồng.

• Đợt 2: Thanh toán tiếp 40% khi xong phần thô.

• Đợt 3: Thanh toán 30% khi bàn giao.

Vấn đề nằm ở đâu? Khoảng cách giữa Đợt 1 và Đợt 2 là quá lớn. Khi nhà thầu hoàn thành xong phần thô, họ đã cầm trong tay 70% giá trị công trình. Tuy nhiên, thực tế khối lượng phần thô thường chỉ chiếm khoảng 50-55% chi phí thực.

• Hệ quả: Nếu xảy ra tranh chấp về chất lượng hoặc tiến độ vào lúc này, chủ nhà gần như không còn "vũ khí" để đàm phán vì tiền đã trao quá nhiều so với khối lượng thực làm.

Vấn nạn "Chiếm dụng vốn"

Đây là rủi ro ngầm mà ít chủ nhà nhận ra. Những nhà thầu năng lực tài chính yếu kém thường sử dụng tiền tạm ứng của Khách hàng A để mua vật tư hoặc trả nợ lương thợ cho Công trình B.

Khi dòng tiền bị đứt gãy (ví dụ công trình B bị dừng), nhà thầu sẽ không còn tiền để quay lại làm cho nhà bạn, dẫn đến tình trạng công trình bị "treo", chậm tiến độ hàng tháng trời.

Lời khuyên từ chuyên gia: Đừng bao giờ biến mình thành "ngân hàng không tính lãi" cho nhà thầu. Một tiến độ thanh toán hợp đồng xây dựng an toàn phải song hành tuyệt đối với tiến độ thi công.

Rủi ro mất kiểm soát khi tạm ứng quá nhiều so với khối lượng thi công thực tế

Nguyên tắc "Thanh toán theo khối lượng thực tế" của Kim Anh

Để xóa bỏ hoàn toàn nỗi lo sợ bị "bỏ con giữa chợ", Xây Dựng Kim Anh thiết lập một luật chơi mới dựa trên sự công bằng và minh bạch: Thanh toán theo khối lượng thực tế.

Quy trình "Tiền trao - Cháo múc"

Chúng tôi không yêu cầu bạn thanh toán dựa trên "lời hứa". Chúng tôi yêu cầu thanh toán dựa trên "kết quả". Quy trình dòng tiền tại Kim Anh diễn ra nghiêm ngặt như sau:

1. Thi công: Đội ngũ thợ hoàn thành trọn vẹn một hạng mục cụ thể (Ví dụ: Đổ bê tông sàn lầu 1).

2. Nghiệm thu nội bộ: Kỹ sư giám sát kiểm tra chất lượng, kích thước, kỹ thuật.

3. Nghiệm thu với Chủ nhà: Mời chủ đầu tư hoặc tư vấn giám sát độc lập xuống kiểm tra trực tiếp.

4. Ký biên bản: Hai bên ký vào biên bản nghiệm thu giai đoạn.

5. Đề nghị thanh toán: Lúc này, kế toán Kim Anh mới gửi hồ sơ đề nghị thanh toán cho đợt tiếp theo.

Quyền lực của sự từ chối

Với nguyên tắc này, nếu chúng tôi làm ẩu, làm sai thiết kế, hoặc vật tư không đúng cam kết, bạn có 100% quyền từ chối ký nghiệm thu.

• Không ký nghiệm thu = Không giải ngân đợt tiếp theo.

• Đây là động lực buộc đội ngũ kỹ sư và thợ của Kim Anh phải làm chuẩn chỉ ngay từ đầu, vì chúng tôi hiểu rằng: Chỉ có chất lượng mới đổi được dòng tiền.

Chi tiết lộ trình thanh toán 10-12 đợt

Đây là vũ khí bảo vệ chủ nhà tốt nhất hiện nay. Chúng tôi "cắt nhỏ" giá trị hợp đồng ra làm nhiều phần, đảm bảo số tiền bạn bỏ ra luôn thấp hơn hoặc bằng giá trị ngôi nhà hiện hữu ngay tại thời điểm đó.

Dưới đây là bảng tham khảo tiến độ thanh toán hợp đồng xây dựng chuẩn áp dụng cho quy mô nhà phố 1 trệt 2 lầu + sân thượng (Quy mô phổ biến):

Đợt TT	Giai đoạn thi công	Tỷ lệ thanh toán	Điều kiện nghiệm thu & Giải ngân
Đợt 1	Ký Hợp đồng	10 - 20 Triệu	Chỉ là tiền cọc thiện chí để chốt lịch thi công và lên phương án thiết kế. Không thu % lớn.
Đợt 2	Phần Móng	10% - 15%	Sau khi tập kết vật tư, ép cọc (tính riêng) và đổ xong bê tông móng.
Đợt 3	Sàn Lầu 1	10%	Sau khi gia công cốt thép, cốp pha và đổ xong bê tông sàn Lầu 1.
Đợt 4	Sàn Lầu 2	10%	Sau khi đổ xong bê tông sàn Lầu 2.
Đợt 5	Sàn Mái	10%	Sau khi đổ xong bê tông sàn Mái (Cất nóc).
Đợt 6	Xây tô	15%	Sau khi xây tường bao, tường ngăn và thi công hệ thống điện nước âm tường (M&E).
Đợt 7	Đóng trần	10%	Sau khi đóng trần thạch cao và bả matit xong nước 1.
Đợt 8	Ốp lát	10%	Sau khi hoàn thiện công tác ốp lát gạch nền, gạch tường vệ sinh.
Đợt 9	Sơn nước	10%	Sau khi lăn sơn nước hoàn thiện và lắp đặt cửa.
Đợt 10	Lắp thiết bị	5%	Sau khi lắp đặt thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, chiếu sáng.
Đợt 11	Bàn giao	Quyết toán	Sau khi vệ sinh công nghiệp sạch sẽ và bàn giao chìa khóa (Tổng cộng 98%).
Đợt 12	Bảo hành	Giữ lại 2%	Giữ lại trong 12 tháng hoặc nhận Thư bảo lãnh bảo hành từ ngân hàng.

(Lưu ý: Tỷ lệ % có thể điều chỉnh nhẹ tùy thuộc vào quy mô và tổng giá trị của từng công trình cụ thể, nhưng nguyên tắc "chia nhỏ" là bất di bất dịch).

Tại Kim Anh, tiền chỉ được chuyển khi sắt thép đã được nghiệm thu đúng bản vẽ

Ưu điểm tuyệt đối của lộ trình này

1. Dòng tiền nhẹ nhàng: Bạn không cần chuẩn bị một cục tiền quá lớn ngay lập tức.

2. Dễ kiểm soát: Mỗi lần thanh toán chỉ khoảng 10-15%, tương đương vài trăm triệu, giúp giảm áp lực tâm lý.

3. An toàn pháp lý: Dữ liệu thanh toán khớp với nhật ký thi công, cực kỳ thuận lợi nếu bạn cần làm hồ sơ hoàn công hoặc vay vốn ngân hàng giải ngân theo đợt.

Ý nghĩa của khoản "Tiền giữ lại bảo hành"

Trong Hợp đồng xây dựng chuyên nghiệp, khoản tiền giữ lại thường là 2% tổng giá trị hợp đồng. Nhiều chủ nhà cho rằng con số này nhỏ, nhưng ý nghĩa "ràng buộc trách nhiệm" của nó lại rất lớn.

Tại sao phải giữ lại 2%?

Đây là khoản tiền để đảm bảo rằng sau khi bàn giao nhà, nếu có các lỗi nhỏ phát sinh trong quá trình vận hành (như tắc ống nước, nứt chân chim tường sơn, cửa bị kẹt...), nhà thầu có trách nhiệm quay lại khắc phục ngay lập tức.

• Nếu nhà thầu vô trách nhiệm, chủ nhà có quyền dùng số tiền này để thuê đơn vị khác sửa chữa.

Cam kết bảo hành của Xây Dựng Kim Anh

Tại Kim Anh, chúng tôi nhìn nhận khoản 2% này là "Niềm tin" chứ không chỉ là tiền.

• Kết cấu: Bảo hành 10 năm (Chịu trách nhiệm trọn đời về tính an toàn chịu lực).

• Hoàn thiện: Bảo hành 12 tháng (Thấm dột, điện nước, bong tróc).

Dù bạn đã thanh toán hết 98%, đội ngũ bảo hành của Kim Anh vẫn luôn túc trực 24/7. Chúng tôi hiểu rằng, một ngôi nhà bền vững là tấm danh thiếp uy tín nhất, mang lại nhiều khách hàng mới hơn là việc cố gắng lấy nốt 2% rồi "chạy làng".

Hướng dẫn thủ tục thanh toán an toàn & Minh bạch

Trong Hợp đồng xây dựng, con số là quan trọng, nhưng phương thức chuyển tiền còn quan trọng hơn. Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi luôn khuyến nghị khách hàng tuân thủ quy trình tài chính "chuẩn chỉnh" để đảm bảo tính pháp lý cao nhất nếu có tranh chấp xảy ra.

Ưu tiên chuyển khoản vào Tài khoản Pháp nhân

Rất nhiều nhà thầu nhỏ lẻ thường yêu cầu chủ nhà chuyển tiền vào tài khoản cá nhân của Giám đốc để né thuế hoặc xử lý dòng tiền nhanh. Tuy nhiên, điều này chứa đựng rủi ro pháp lý lớn.

• Lời khuyên: Hãy chuyển khoản vào Tài khoản công ty (Tên người thụ hưởng là CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG KIM ANH).

• Lý do: Khi chuyển vào tài khoản công ty, giao dịch được pháp luật bảo hộ là giao dịch thương mại chính thức. Sao kê ngân hàng sẽ là bằng chứng thép chứng minh bạn đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán.

Cú pháp chuyển khoản "Có tóc để nắm"

Đừng chỉ ghi nội dung sơ sài như "Chuyen tien xay nha". Hãy ghi đầy đủ để định danh khoản tiền đó thuộc về giai đoạn nào.

Cú pháp chuẩn: "Thanh toan Dot [X] - Hop dong so [Y] - Cong trinh Ong/Ba [Z]"

Ví dụ: Thanh toan Dot 3 (San Lau 1) - HD 168/KA - Cong trinh Ong Minh Go Vap.

Chứng từ xác nhận: "Giấy trắng mực đen"

Ngay sau khi nhận được tiền (báo có ngân hàng), kế toán của Kim Anh sẽ thực hiện 2 bước:

1. Xác nhận Online: Chụp ảnh màn hình giao dịch thành công gửi qua nhóm Zalo điều hành chung.

2. Phiếu thu/Hóa đơn: Xuất phiếu thu có mộc đỏ công ty hoặc xuất hóa đơn VAT (theo thỏa thuận hợp đồng) để chủ nhà lưu hồ sơ.

So sánh bảng tiến độ thanh toán: Kim Anh vs Thị trường

Để bạn thấy rõ sự khác biệt giữa sự "An tâm tuyệt đối" và "Rủi ro tiềm ẩn", hãy xem bảng so sánh trực diện dưới đây giữa chính sách của Kim Anh và các nhà thầu đại trà trên thị trường.

Tiêu chí so sánh	Nhà thầu Truyền thống (Rủi ro cao)	Xây Dựng Kim Anh (An toàn tuyệt đối)
Số đợt thanh toán	3 - 4 Đợt	10 - 12 Đợt
Giá trị mỗi đợt	Lớn (30% - 40% HĐ)	Nhỏ (5% - 15% HĐ)
Thời điểm rủi ro nhất	Sau khi xong phần thô (Nhà thầu đã cầm 70-80% tiền nhưng khối lượng chưa tương xứng).	Không có. Tiền luôn đi sau khối lượng thực tế (Dòng tiền song song).
Tạm ứng vật tư hoàn thiện	Thường yêu cầu ứng trước tiền để đi mua gạch, thiết bị vệ sinh.	KHÔNG ỨNG TRƯỚC. Vật tư về chân công trình -> Nghiệm thu -> Mới thanh toán.
Áp lực tài chính	Chủ nhà phải chuẩn bị cục tiền lớn gấp.	Chủ nhà thong thả chuẩn bị dòng tiền nhỏ giọt theo tháng.
Quyền kiểm soát	Nhà thầu nắm đằng chuôi.	Chủ nhà nắm đằng chuôi.

Lưu ý đặc biệt: Tại Kim Anh, chúng tôi áp dụng chính sách "Không ứng trước vật tư hoàn thiện".

Khi nào gạch ốp lát, bồn cầu, lavabo, thiết bị điện... được tập kết đầy đủ tại chân công trình -> Chủ nhà kiểm tra đúng mã số, đúng thương hiệu, không nứt vỡ -> Lúc đó mới tiến hành thanh toán đợt tương ứng. Điều này giúp loại bỏ hoàn toàn rủi ro nhà thầu tráo đổi vật tư kém chất lượng sau khi đã nhận tiền.

Câu hỏi thường gặp về thanh toán

Dưới đây là những câu hỏi hóc búa mà Xây Dựng Kim Anh thường nhận được từ các khách hàng kỹ tính:

Hỏi: Nếu tôi vay ngân hàng để xây nhà thì quy trình thanh toán thế nào?

Đáp: Trường hợp này rất phổ biến. Xây Dựng Kim Anh có kinh nghiệm làm việc với các ngân hàng để hỗ trợ quy trình "Giải ngân phong tỏa" hoặc "Giải ngân trực tiếp".

1. Hồ sơ: Chúng tôi sẽ cung cấp Hợp đồng, Dự toán và các Biên bản nghiệm thu khối lượng theo từng giai đoạn.

2. Quy trình: Khi xong một đợt (ví dụ xong móng), cán bộ tín dụng xuống chụp ảnh hiện trạng -> Ngân hàng giải ngân số tiền đợt đó trực tiếp vào tài khoản công ty Kim Anh. Chủ nhà không cần lo lắng về dòng tiền mặt. (Xem thêm: Thủ tục Vay ngân hàng xây nhà chi tiết).

Hỏi: Nếu Kim Anh làm chậm tiến độ thì trừ tiền thế nào?

Đáp: Trong hợp đồng của chúng tôi luôn có điều khoản phạt chậm tiến độ cực kỳ rõ ràng.

• Nếu lỗi chậm trễ thuộc về chủ quan của nhà thầu (thiếu thợ, quản lý kém...), Kim Anh chịu phạt % trên tổng giá trị hợp đồng cho mỗi ngày chậm trễ.

• Số tiền phạt này sẽ được trừ trực tiếp vào đợt thanh toán cuối cùng (Đợt bàn giao). Bạn hoàn toàn nắm quyền chủ động.

Hỏi: Đơn giá hợp đồng có bị thay đổi (phát sinh) khi chia nhỏ nhiều đợt không?

Đáp: Tuyệt đối không. Tiến độ thanh toán hợp đồng xây dựng chỉ là cách chia nhỏ dòng tiền, không ảnh hưởng đến tổng giá trị hợp đồng. Hợp đồng Xây Dựng Kim Anh là hợp đồng trọn gói, cam kết không phát sinh nếu chủ nhà không thay đổi thiết kế hoặc chủng loại vật tư.

Kết luận: "Tiền trong túi bạn là quyền lực của bạn"

Xây nhà là hành trình xây dựng tổ ấm, không phải là cuộc đánh cược may rủi. Việc lựa chọn một nhà thầu có năng lực tài chính mạnh, dám chấp nhận lịch trình thanh toán 12 đợt như Xây Dựng Kim Anh chính là tấm khiên bảo vệ tốt nhất cho gia đình bạn.

Chúng tôi không chỉ xây những ngôi nhà vững chãi, mà còn xây dựng sự an tâm trong từng giao dịch tài chính. Hãy nhớ nguyên tắc vàng: "Khối lượng đi trước - Dòng tiền theo sau". Đừng bao giờ trao quyền kiểm soát cho người khác khi ngôi nhà chưa thành hình.

Bạn đã sẵn sàng cho một kế hoạch xây nhà an toàn tuyệt đối?

Đừng vội ký hợp đồng nếu chưa đọc kỹ điều khoản thanh toán!

Hoặc liên hệ trực tiếp với chuyên gia của chúng tôi để được tư vấn dòng tiền phù hợp với ngân sách của bạn:

• Hotline/Zalo 24/7: 0974 776 305 (Tư vấn miễn phí)

• Văn phòng: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh.

• Website: www.xaydungkimanh.com