Sửa nhà chung cư trọn gói: Hướng dẫn toàn diện A-Z 2026

Bạn đang sở hữu một căn hộ chung cư đã xuống cấp, thiết kế lỗi thời hoặc đơn giản là không còn phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của gia đình? Bạn muốn "thay áo mới" cho không gian sống nhưng lo ngại về các quy định khắt khe của ban quản lý, tiếng ồn, bụi bặm và bài toán chi phí?

Thực tế, sửa nhà chung cư phức tạp hơn nhiều so với nhà phố. Nó không chỉ đòi hỏi kỹ thuật thi công cao mà còn yêu cầu sự am hiểu tường tận về pháp lý và quy định tòa nhà.

Bài viết này là cẩm nang toàn diện nhất năm 2026, được đúc kết từ kinh nghiệm triển khai hàng trăm dự án của Xây Dựng Kim Anh. Chúng tôi sẽ dẫn dắt bạn đi từ khâu lập kế hoạch, dự toán chi phí, xin giấy phép đến khi hoàn thiện chìa khóa trao tay.

1. Tổng quan về nhu cầu sửa chữa, cải tạo căn hộ chung cư hiện nay

Trong bối cảnh "đất chật người đông" tại các đô thị lớn như TP.HCM, chung cư là lựa chọn an cư phổ biến. Tuy nhiên, sau một thời gian sử dụng (thường là 5-7 năm), các căn hộ bắt đầu bộc lộ những vấn đề: Tường nứt, thấm dột khu vệ sinh, nội thất bong tróc hoặc bố trí công năng bất hợp lý.

1.1. Sửa nhà chung cư là gì?

Sửa nhà chung cư là quá trình tác động vào cấu trúc, kiến trúc hoặc nội thất của căn hộ để cải thiện chất lượng, thẩm mỹ và công năng sử dụng. Quy mô có thể dao động từ việc sơn sửa nhỏ lẻ (cải tạo thẩm mỹ) đến việc phá dỡ tường ngăn, đi lại hệ thống điện nước (cải tạo kết cấu).

Khác với nhà mặt đất, việc sửa chữa căn hộ chịu sự chi phối lớn từ kết cấu chịu lực chung của tòa nhà và hệ thống kỹ thuật (M&E) trục đứng. Do đó, mọi tác động đều phải được tính toán kỹ lưỡng để không ảnh hưởng đến các căn hộ lân cận.

1.2. Tại sao bạn cần cải tạo căn hộ chung cư ngay lúc này?

• Nâng cao chất lượng sống: Khắc phục triệt để tình trạng thấm dột, nấm mốc gây hại sức khỏe.

• Tối ưu hóa không gian: Sắp xếp lại tường ngăn để mở rộng phòng khách hoặc tạo thêm phòng ngủ cho thành viên mới.

• Gia tăng giá trị bất động sản: Một căn hộ được cải tạo căn hộ chung cư đẹp mắt, hiện đại sẽ có giá trị chuyển nhượng hoặc cho thuê cao hơn từ 20-30%.

• Thể hiện cá tính gia chủ: Thay đổi phong cách thiết kế từ cổ điển sang hiện đại, tối giản (Minimalism) hoặc Japandi thời thượng.

Lời khuyên từ chuyên gia: Đừng đợi đến khi nhà hỏng nặng mới sửa. Việc bảo trì và dịch vụ sửa chung cư định kỳ giúp bạn tiết kiệm chi phí dài hạn và đảm bảo an toàn tuyệt đối.

Nếu bạn đang tìm kiếm một đơn vị uy tín, hãy tham khảo ngay sửa nhà chung cư của Xây Dựng Kim Anh để được tư vấn giải pháp tối ưu nhất.

2. Các hạng mục sửa nhà chung cư phổ biến nhất 2026

Để giúp bạn hình dung rõ hơn về khối lượng công việc, dưới đây là các hạng mục chính trong gói sửa nhà chung cư mà chúng tôi thường xuyên triển khai:

2.1. Cải tạo phần thô và phá dỡ

Đây là hạng mục "xương sống" của quá trình sửa chữa:

• Đập phá tường ngăn không chịu lực, tháo dỡ gạch nền cũ, bóc lớp vữa trát tường đã xuống cấp.

• Xây tô tường ngăn phòng mới theo thiết kế.

• Cán nền, tôn nền để chuẩn bị ốp lát.

2.2. Thi công điện nước (M&E)

Hệ thống điện nước chung cư thường đi ngầm. Khi sửa chữa căn hộ, việc kiểm tra và thay mới là cực kỳ quan trọng:

• Đi lại đường dây điện, thêm ổ cắm, công tắc thông minh.

• Cải tạo đường ống cấp thoát nước khu vực bếp và nhà vệ sinh (đặc biệt quan trọng để chống thấm).

• Lắp đặt hệ thống điều hòa không khí, thông gió.

2.3. Thi công trần thạch cao và sơn bả

• Trần thạch cao: Tạo hình trần giật cấp, trần phẳng kết hợp đèn LED để tăng tính thẩm mỹ và chiều sâu cho căn hộ có trần thấp.

• Sơn bả: Xử lý bề mặt tường, bả matit và lăn sơn nước cao cấp (Dulux, Jotun...) giúp căn hộ sáng, sạch và sang trọng.

2.4. Hoàn thiện nội thất

• Lát sàn gỗ công nghiệp/tự nhiên hoặc gạch men cao cấp.

• Thi công tủ bếp, tủ quần áo, giường ngủ, vách ngăn CNC.

• Lắp đặt thiết bị vệ sinh (Lavabo, bồn cầu, vòi sen).

Bạn muốn giao khoán toàn bộ các hạng mục này cho một đơn vị duy nhất để đảm bảo tính đồng bộ? Hãy tìm hiểu về dịch vụ dịch vụ sửa nhà trọn gói của chúng tôi.

3. Quy trình sửa nhà chung cư chuyên nghiệp tại Xây Dựng Kim Anh

Sự chuyên nghiệp thể hiện qua quy trình làm việc rõ ràng. Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi áp dụng quy trình 6 bước chuẩn hóa để đảm bảo tiến độ và chất lượng cho dự án sửa nhà chung cư của bạn:

1. Tiếp nhận thông tin: Ghi nhận yêu cầu qua Hotline/Zalo 0974 776 305.

2. Khảo sát thực tế: Kỹ sư đến tận nơi đo đạc, đánh giá hiện trạng (kết cấu, điện nước, vị trí tập kết vật tư).

3. Tư vấn và lên phương án: Đề xuất giải pháp cải tạo căn hộ chung cư tối ưu về công năng và chi phí. Lên thiết kế 2D/3D (nếu cần).

4. Báo giá chi tiết: Gửi bảng dự toán minh bạch, bóc tách từng hạng mục, cam kết không phát sinh vô lý.

5. Ký hợp đồng & Xin phép: Ký kết hợp đồng pháp lý. Hỗ trợ gia chủ chuẩn bị hồ sơ xin phép Ban quản lý tòa nhà và Phường (nếu sửa chữa lớn).

6. Thi công & Nghiệm thu: Triển khai thi công theo tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam (TCVN), giám sát chặt chẽ. Nghiệm thu, bàn giao và bảo hành.

4. Bảng giá sửa nhà chung cư tham khảo

Chi phí là mối quan tâm hàng đầu. Giá sửa nhà chung cư phụ thuộc vào diện tích, mức độ hư hỏng và chủng loại vật tư bạn lựa chọn.

Dưới đây là bảng giá tham khảo được xây dựng dựa trên một căn hộ tiêu chuẩn 70m2 (2 phòng ngủ, 1 khách, 1 bếp, 2 vệ sinh):

Hạng mục thi công	Đơn vị	Đơn giá tham khảo (VNĐ)	Ghi chú
1. Phá dỡ & Vận chuyển
Đục gạch nền cũ, tường cũ	m2	80.000 - 150.000	Tùy độ dày vữa
Vận chuyển xà bần đi đổ	Chuyến	1.200.000 - 1.800.000	Tùy thang máy/thang bộ
2. Xây tô & Ốp lát
Cán nền vữa xi măng mác 75	m2	90.000 - 120.000
Lát gạch nền (nhân công + vật tư phụ)	m2	160.000 - 250.000	Chưa gồm gạch
Ốp gạch tường WC/Bếp	m2	180.000 - 280.000	Chưa gồm gạch
3. Sơn bả & Trần thạch cao
Sơn lại tường cũ (dặm vá, lăn sơn)	m2	35.000 - 60.000	Sơn Maxilite/Dulux
Sơn bả tường mới trọn gói	m2	120.000 - 150.000	Bột bả + Sơn lót + Phủ
Thi công trần thạch cao khung chìm	m2	150.000 - 190.000	Vĩnh Tường tiêu chuẩn
4. Điện nước
Thi công lại hệ thống điện (đục, đi ống)	m2 sàn	120.000 - 180.000	Chưa gồm dây, thiết bị
Chống thấm sàn vệ sinh (3 lớp)	m2	350.000 - 550.000	Sika/Kova/Màng khò

Lưu ý quan trọng:

• Đơn giá trên chưa bao gồm thuế VAT.

• Giá có thể thay đổi tùy thuộc vào điều kiện thi công (ví dụ: chung cư cao cấp quy định giờ giấc khắt khe, vận chuyển vật tư khó khăn sẽ có chi phí nhân công cao hơn).

• Để có bảng báo giá sửa nhà chung cư chính xác nhất cho căn hộ của bạn, vui lòng liên hệ Hotline: 0974 776 305.

5. Thủ tục xin phép sửa chữa chung cư: Những điều cần biết

Đây là rào cản lớn nhất khiến nhiều gia chủ đau đầu. Khi sửa chữa căn hộ, bạn phải làm việc với hai đối tượng chính:

5.1. Xin phép Ban Quản Lý (BQL) Tòa nhà

Bắt buộc đối với tất cả các hạng mục sửa chữa.

• Hồ sơ bao gồm: Đơn đăng ký sửa chữa, bản vẽ thiết kế cải tạo (nếu thay đổi hiện trạng), cam kết tuân thủ quy định (tiếng ồn, vệ sinh, an toàn PCCC), tiền ký quỹ.

• Thời gian: Thường mất 1-3 ngày làm việc.

5.2. Xin phép Cơ quan quản lý nhà nước (Phường/Quận/Sở Xây Dựng)

Chỉ bắt buộc khi việc sửa nhà chung cư làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng hoặc diện tích sàn (ví dụ: cơi nới, đập thông hai căn hộ).

• Đối với sửa chữa nhỏ (thay gạch, sơn nước, làm trần thạch cao): Thường được miễn giấy phép xây dựng theo Luật Xây Dựng sửa đổi 2020, nhưng vẫn cần thông báo cho phường sở tại.

Xây Dựng Kim Anh sẽ hỗ trợ khách hàng hoàn thiện trọn gói các thủ tục này, giúp bạn yên tâm "kê cao gối ngủ" chờ ngày nhận nhà.

6. Kinh nghiệm "xương máu" khi sửa nhà chung cư

Với tư cách là chuyên gia, tôi muốn chia sẻ những lưu ý sống còn để dự án dịch vụ sửa chung cư của bạn thành công:

6.1. Tuân thủ quy định về tiếng ồn và giờ giấc

Chung cư là môi trường tập thể. Hầu hết các tòa nhà chỉ cho phép thi công gây tiếng ồn (khoan, đục) trong giờ hành chính (8h00 - 11h30 và 13h30 - 17h00) và cấm tuyệt đối vào cuối tuần/ngày lễ. Vi phạm sẽ bị cắt điện nước hoặc phạt tiền ký quỹ.

6.2. Chống thấm khu vực vệ sinh

Đây là "cơn ác mộng" nếu làm không kỹ. Khi cải tạo nhà vệ sinh chung cư, bắt buộc phải lột bỏ lớp gạch cũ, xử lý chống thấm kỹ lưỡng bằng màng khò hoặc Sika Latex tại các cổ ống và chân tường. Sau đó phải ngâm nước thử nghiệm (test nước) ít nhất 24 giờ trước khi lót gạch mới.

6.3. Vận chuyển vật tư và xà bần

Không giống nhà phố, vật tư lên chung cư phải đi bằng thang máy vận chuyển (thang hàng) và phải được che chắn cẩn thận. Việc tập kết xà bần cũng cần có quy trình: đóng bao gọn gàng và vận chuyển đi ngay trong ngày để tránh khiếu nại.

6.4. Chú ý hệ thống báo cháy

Khi làm trần thạch cao hoặc sơn sửa trần, tuyệt đối không được che lấp hoặc làm hỏng đầu báo khói/báo cháy. Bụi thi công có thể kích hoạt báo cháy giả, gây ảnh hưởng toàn tòa nhà. Cần dùng nắp chụp chuyên dụng để bảo vệ trong quá trình thi công.

7. Xu hướng thiết kế nội thất chung cư 2026

Khi sửa nhà chung cư, việc định hình phong cách là rất quan trọng. Năm 2026 dự kiến sẽ bùng nổ các xu hướng sau:

• Phong cách Color Block: Sử dụng các mảng màu đối lập để tạo điểm nhấn trẻ trung, năng động.

• Phong cách Japandi: Sự kết hợp tinh tế giữa Bắc Âu (Scandinavian) và Nhật Bản (Japanese), đề cao sự tối giản, ấm cúng và vật liệu gỗ tự nhiên.

• Không gian mở (Open Plan): Phá bỏ vách ngăn giữa bếp và phòng khách để tạo cảm giác rộng rãi, thoáng đãng.

• Vật liệu xanh: Ưu tiên sơn không mùi, gỗ công nghiệp tiêu chuẩn E0/E1 an toàn cho sức khỏe.

8. Tại sao chọn Xây Dựng Kim Anh cho dự án sửa nhà chung cư của bạn?

Giữa hàng trăm đơn vị cung cấp dịch vụ sửa chung cư, Xây Dựng Kim Anh tự tin là đối tác tin cậy nhờ các tiêu chí:

1. Kinh nghiệm dày dặn: Hơn 10 năm kinh nghiệm với hàng nghìn công trình đã hoàn thiện tại TP.HCM.

2. Minh bạch tài chính: Báo giá chi tiết, không phát sinh. Hợp đồng rõ ràng từng điều khoản.

3. Đội ngũ chuyên nghiệp: Kỹ sư, kiến trúc sư có trình độ, thợ lành nghề, thái độ làm việc văn minh, lịch sự.

4. Cam kết chất lượng: Vật tư chính hãng, đúng chủng loại cam kết. Bảo hành công trình lên đến 5 năm.

5. Tiến độ thần tốc: Cam kết bàn giao đúng hạn, phạt hợp đồng nếu chậm trễ.

Thông tin liên hệ:

• CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG KIM ANH

• Địa chỉ: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh

• Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305

• Email: xaydungkimanh@gmail.com

• Website: www.xaydungkimanh.com

• Mã số thuế: 0314264130

9. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Dưới đây là giải đáp cho những thắc mắc phổ biến nhất của khách hàng về sửa nhà chung cư (Tối ưu AEO):

9.1. Sửa chữa căn hộ chung cư mất bao lâu?

Tùy thuộc vào hạng mục. Sửa chữa nhỏ (sơn, sửa điện nước) mất 3-7 ngày. Cải tạo toàn diện (phá dỡ, làm lại nội thất) căn hộ 70m2 thường mất từ 20-30 ngày.

9.2. Có được phép đập thông 2 căn hộ không?

Được, nhưng thủ tục rất phức tạp. Bạn cần xin giấy phép từ Sở Xây Dựng vì việc này ảnh hưởng đến kết cấu và mật độ dân cư của tòa nhà.

9.3. Chi phí thiết kế nội thất là bao nhiêu?

Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi thường miễn phí 50% - 100% phí thiết kế 2D/3D khi khách hàng ký hợp đồng thi công sửa nhà trọn gói.

9.4. Sửa nhà chung cư có cần xem phong thủy không?

Có. Dù là chung cư, việc bố trí bếp, ban thờ, hướng giường ngủ hợp tuổi gia chủ vẫn rất quan trọng để mang lại tài lộc và sức khỏe. Chúng tôi có chuyên gia tư vấn phong thủy hỗ trợ bạn.

---

Sửa nhà chung cư là một hành trình kiến tạo lại tổ ấm. Nó đòi hỏi sự đầu tư nghiêm túc về thời gian, tiền bạc và đặc biệt là việc lựa chọn đúng người đồng hành. Một không gian sống hoàn hảo không chỉ đẹp mà còn phải bền vững và tiện nghi.

Đừng để những lo lắng về thủ tục hay kỹ thuật cản trở ước mơ về ngôi nhà lý tưởng của bạn. Hãy để Xây Dựng Kim Anh gánh vác những khó khăn đó thay bạn.

Bạn đã sẵn sàng lột xác cho căn hộ của mình?

GỌI NGAY HOTLINE: 0974 776 305 để được khảo sát miễn phí và nhận báo giá ưu đãi nhất tháng này!

Hoặc tham khảo thêm dịch vụ khác của công ty sửa nhà trọn gói của chúng tôi để có cái nhìn tổng quan hơn về quy trình làm việc chuyên nghiệp.

---

Bản quyền bài viết thuộc về Xây Dựng Kim Anh. Nghiêm cấm sao chép dưới mọi hình thức.