Chi phí phát sinh khi sửa nhà: Nguyên nhân, Cạm bẫy & Giải pháp chặn đứng

Bạn dự trù 500 triệu để sửa lại căn nhà phố cũ kỹ. Bạn tìm được một đơn vị báo giá chỉ 450 triệu và khấp khởi mừng thầm vì tiết kiệm được một khoản. Nhưng khi công trình đi vào thi công, hàng loạt yêu cầu thanh toán thêm xuất hiện: Tiền vận chuyển, tiền trát lại tường, tiền thay đường ống nước... Kết quả, khi nhận bàn giao, con số thực tế vọt lên 700 triệu.

Câu chuyện trên không phải là hiếm gặp. Thực tế, nỗi ám ảnh lớn nhất của mọi gia chủ chính là chi phí phát sinh khi sửa nhà. Khác với xây mới, sửa chữa cải tạo ẩn chứa vô vàn biến số khó lường. Là những chuyên gia trong lĩnh vực sửa chữa nhà, Xây Dựng Kim Anh sẽ cùng bạn "mổ xẻ" vấn đề này để hiểu rõ tại sao sửa nhà tốn kém hơn dự kiến và làm thế nào để bảo vệ túi tiền của mình.

1. Vạch trần thực tế: Tại sao có những báo giá "siêu rẻ" ban đầu?

Trước khi đi sâu vào các nguyên nhân khách quan, chúng ta cần nhìn nhận thẳng thắn vào một thực tế của thị trường xây dựng: Cạnh tranh không lành mạnh bằng giá ảo.

Để ký được hợp đồng, nhiều đơn vị (thường là các nhóm thợ lẻ hoặc công ty thiếu uy tín) sẵn sàng đưa ra một bảng báo giá sơ sài với mức giá thấp khó tin. Họ đánh trúng tâm lý ham rẻ của khách hàng. Tuy nhiên, mức giá này thường chưa bao gồm đầy đủ các hạng mục cần thiết.

• Ví dụ: Họ báo giá sơn tường nhưng không tính công cạo lớp sơn cũ và xử lý nứt. Khi vào làm, họ nói: "Tường nhà anh nứt quá, phải xử lý mới sơn được, cái này tính thêm tiền". Lúc này, nhà đang dang dở, bạn buộc phải đồng ý.

Đây chính là cái bẫy đầu tiên dẫn đến chi phí phát sinh khi sửa nhà. Vì vậy, sự minh bạch ngay từ đầu là yếu tố sống còn.

2. 5 "Thủ phạm" chính gây ra chi phí phát sinh khi sửa nhà

Dựa trên kinh nghiệm sửa nhà tiết kiệm cho hàng trăm công trình tại TP.HCM, chúng tôi tổng hợp được 5 nguyên nhân cốt lõi khiến ngân sách của bạn bị "phình to":

2.1. Phát sinh do thay đổi ý định thiết kế (Chủ quan)

Đây là nguyên nhân phổ biến nhất và chiếm tỷ trọng lớn nhất (khoảng 40-50% số tiền phát sinh). Khi nhìn bản vẽ 2D/3D, bạn thấy ổn. Nhưng khi thợ xây tường lên, bạn thấy phòng hơi nhỏ và yêu cầu đập đi dời tường sang 50cm.

• Hậu quả: Bạn mất tiền công đập phá, tiền vật tư đã xây, tiền công xây lại và tiền chậm tiến độ. Những thay đổi nhỏ nhặt kiểu "thêm cái ổ cắm ở đây", "đổi loại gạch kia cho đẹp" cộng dồn lại sẽ tạo ra con số khổng lồ.

2.2. Phát sinh do "bệnh ngầm" của ngôi nhà cũ (Khách quan)

Nhà cũ giống như một cơ thể bị bệnh, có những hư hỏng chỉ lộ ra khi bắt đầu "phẫu thuật" (đập phá).

• Hệ thống điện nước: Khi đục tường thay gạch, phát hiện đường ống nước cũ bằng kẽm đã rỉ sét, mục nát. Bắt buộc phải thay mới toàn bộ hệ thống để đảm bảo an toàn.

• Kết cấu móng/sàn: Khi lột sàn gỗ, phát hiện sàn bê tông bên dưới bị nứt gãy, thấm dột nghiêm trọng. Lúc này, chi phí chống thấm và gia cố sẽ phát sinh ngoài dự toán ban đầu.

2.3. Bẫy tính thiếu khối lượng và hạng mục

Như đã đề cập ở phần 1, đây là chiêu trò của các nhà thầu không uy tín hoặc do năng lực của người lập dự toán kém.

• Thực tế: Báo giá lát nền 50m2 (diện tích sàn) nhưng quên tính len chân tường. Báo giá lắp cửa nhưng quên tính tiền công bắn silicone và chèn hồ cửa.

• Kết quả: Những hạng mục này chắc chắn phải làm, và bạn chắc chắn phải trả thêm tiền dưới dạng "phát sinh".

Lời khuyên: Để tránh bị qua mặt về khối lượng, bạn nên tham khảo bài viết về cách tính dự toán sửa nhà để tự trang bị kiến thức kiểm tra nhà thầu.

2.4. Biến động giá vật tư xây dựng

Nếu thời gian thi công kéo dài (do mưa bão, do đợi giấy phép, hoặc do năng lực thầu yếu kém), giá vật liệu xây dựng như sắt, thép, cát, xi măng có thể tăng giá theo thị trường. Nếu hợp đồng không quy định rõ ai chịu trách nhiệm trượt giá, rủi ro sẽ thuộc về chủ nhà.

2.5. Phát sinh chi phí pháp lý và "quan hệ"

Việc sửa nhà, đặc biệt là sửa nhà trọn gói tại các đô thị lớn như TP.HCM, thường gây ồn ào và bụi bặm.

• Nếu không che chắn kỹ gây ảnh hưởng hàng xóm, bạn có thể phải đền bù.

• Nếu thi công sai phép (nới rộng ban công, nâng tầng trái phép), bạn sẽ bị phạt hành chính và cưỡng chế tháo dỡ. Chi phí nộp phạt và khắc phục hậu quả là không hề nhỏ.

3. Làm thế nào để hạn chế phát sinh chi phí xây dựng tối đa?

Hiểu rõ nguyên nhân là bước đầu tiên. Dưới đây là các giải pháp thực chiến giúp bạn kiểm soát chặt chẽ túi tiền của mình:

3.1. Khảo sát hiện trạng thật kỹ lưỡng

Đừng chỉ gửi ảnh qua Zalo rồi yêu cầu báo giá. Hãy yêu cầu đơn vị thi công đến tận nơi, leo lên mái, kiểm tra hộp gen kỹ thuật, xem xét các vết nứt. Khảo sát càng kỹ, kỹ sư càng lường trước được các rủi ro ẩn giấu, từ đó đưa vào dự toán ngay từ đầu thay vì để nó thành chi phí phát sinh khi sửa nhà về sau.

3.2. Chốt cứng phương án thiết kế và vật tư

• Kỷ luật thép: Một khi đã chốt bản vẽ và chủng loại vật tư (gạch A, sơn B, đèn C), hãy kiên định với nó. Trừ khi có lỗi kỹ thuật bắt buộc phải thay đổi, mọi sự thay đổi vì "thấy cái kia đẹp hơn" đều phải trả giá bằng tiền mặt.

• Bảng chủng loại vật tư: Hợp đồng phải có phụ lục ghi rõ tên thương hiệu, mã số, đơn giá của từng loại vật tư. Ví dụ: Không ghi chung chung là "dây điện tốt", phải ghi "Dây điện Cadivi 2.5mm".

3.3. Dự phòng phí

Dù tính toán kỹ đến đâu, bạn vẫn nên chuẩn bị một khoản dự phòng khoảng 10% - 15% tổng giá trị công trình. Khoản này dùng để xử lý các tình huống bất khả kháng (như phát hiện móng yếu cần gia cố). Nếu không dùng đến, đó là khoản tiết kiệm của bạn.

3.4. Lựa chọn hợp đồng trọn gói

Đây là giải pháp tối ưu nhất cho người không có chuyên môn xây dựng. Với hình thức này, nhà thầu sẽ báo một con số cuối cùng (ví dụ: 500 triệu) để hoàn thiện ngôi nhà theo đúng bản vẽ. Lời ăn lỗ chịu, nhà thầu phải có trách nhiệm tính toán chính xác khối lượng.

Tham khảo ngay: Để có cái nhìn tổng quan về mức giá thị trường và tránh bị "hớ", hãy xem chi tiết báo giá sửa nhà trọn gói mới nhất từ Xây Dựng Kim Anh.

4. Giải pháp của Xây Dựng Kim Anh: Cam kết "Không phát sinh"

Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi hiểu rằng niềm tin của khách hàng được xây dựng dựa trên sự minh bạch. Vì vậy, quy trình làm việc của chúng tôi được thiết kế để triệt tiêu các rủi ro phát sinh vô lý:

4.1. Quy trình báo giá 3 bước chuyên sâu

Chúng tôi không báo giá miệng.

1. Bước 1: Kỹ sư đến đo đạc thực tế, dùng máy laser kiểm tra độ nghiêng, lún của nhà.

2. Bước 2: Lắng nghe nhu cầu và tư vấn giải pháp. Nếu khách hàng muốn làm hạng mục A nhưng chúng tôi thấy rủi ro, chúng tôi sẽ cảnh báo ngay.

3. Bước 3: Lập bảng dự toán chi tiết. Trong bảng này, mọi công việc từ nhỏ nhất như "vận chuyển xà bần", "vệ sinh công nghiệp" đều được liệt kê.

4.2. Hợp đồng pháp lý chặt chẽ

Trong hợp đồng thi công của Kim Anh luôn có điều khoản:

"Bên B (Nhà thầu) cam kết không phát sinh chi phí nếu Bên A (Chủ nhà) không thay đổi thiết kế hoặc yêu cầu làm thêm hạng mục ngoài hợp đồng."

Điều này đồng nghĩa với việc nếu chúng tôi tính thiếu khối lượng gạch ốp lát, chúng tôi sẽ tự bỏ tiền túi ra mua thêm, tuyệt đối không xin thêm tiền của khách hàng.

4.3. Hỗ trợ pháp lý toàn diện

Chúng tôi hỗ trợ xin giấy phép xây dựng và làm việc với cơ quan chức năng, giúp gia chủ tránh được các khoản phạt hành chính không đáng có.

5. Câu hỏi thường gặp về chi phí phát sinh

Hỏi: Nếu tôi muốn đổi màu sơn khi đang thi công thì có tốn thêm tiền không? Đáp: Nếu bạn báo thay đổi trước khi thầu mua sơn về, thường sẽ không tốn hoặc tốn ít (chênh lệch giá sơn). Nếu thầu đã mua sơn về hoặc đã lăn sơn lên tường rồi bạn mới đổi, bạn sẽ mất tiền vật tư cũ và công làm lại.

Hỏi: Làm sao biết nhà thầu có báo thiếu hạng mục để giá rẻ không? Đáp: Hãy so sánh 2-3 bảng báo giá. Nếu thấy một bên có hạng mục "Chống thấm toilet" mà bên giá rẻ kia không có, hãy đặt câu hỏi. Đừng vội chọn bên rẻ nhất. Hãy xem kỹ đơn giá sửa nhà mới nhất để có hệ quy chiếu so sánh.

Hỏi: Sửa nhà trọn gói có bao gồm nội thất rời (giường, tủ) không? Đáp: Thông thường gói "Sửa nhà trọn gói" bao gồm phần thô và hoàn thiện liền tường (cửa, thiết bị vệ sinh, tủ bếp, đèn). Nội thất rời thường nằm trong gói thiết kế nội thất riêng biệt. Bạn cần làm rõ điều này trong hợp đồng.

---

Chi phí phát sinh khi sửa nhà hoàn toàn có thể kiểm soát được nếu bạn là một gia chủ thông thái và chọn đúng người đồng hành. Đừng để những lời chào mời "giá rẻ giật mình" làm mờ mắt, để rồi nhận lại một công trình dang dở và những hóa đơn thanh toán thêm dài dằng dặc.

Sự minh bạch, chi tiết và uy tín là kim chỉ nam hoạt động của Xây Dựng Kim Anh. Chúng tôi không cam kết giá rẻ nhất thị trường, nhưng chúng tôi cam kết giá trị bạn nhận được xứng đáng từng đồng và KHÔNG PHÁT SINH vô lý.

Nếu bạn đang lo lắng về bài toán kinh phí, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để nhận bảng dự toán trung thực nhất.

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG KIM ANH

• Địa chỉ: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh

• Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305

• Email: xaydungkimanh@gmail.com

• MST: 0314264130

• Website: www.xaydungkimanh.com

Hãy để Kim Anh giúp bạn an tâm tuyệt đối trên hành trình kiến tạo tổ ấm!