Sửa nhà 3 tầng hết bao nhiêu tiền? Phân tích chi phí và giải pháp tối ưu cho nhà phố 2026

Việc sở hữu một căn nhà phố 3 tầng tại các đô thị lớn là tài sản giá trị, nhưng theo thời gian, công trình xuống cấp hoặc không còn đáp ứng đủ nhu cầu sinh hoạt của gia đình đông người là điều khó tránh khỏi. Khi đó, câu hỏi đầu tiên và quan trọng nhất mà mọi gia chủ đều đặt ra là: Sửa nhà 3 tầng hết bao nhiêu tiền?

Không giống như xây mới có thể tính toán dễ dàng trên mét vuông (m2), chi phí sửa chữa nhà là một "ma trận" phụ thuộc vào hiện trạng hư hỏng, hạng mục thay đổi và điều kiện thi công thực tế. Với tư cách là những chuyên gia có thâm niên trong lĩnh vực dịch vụ sửa nhà trọn gói, chúng tôi sẽ giúp bạn bóc tách chi tiết từng khoản chi phí, từ cải tạo mặt tiền, gia cố móng cho đến hoàn thiện nội thất, giúp bạn có cái nhìn tổng quan và chính xác nhất trước khi xuống tiền.

1. Tại sao bạn nên cải tạo, sửa chữa nhà ống 3 tầng?

1.1. Tiết kiệm chi phí so với xây mới hoàn toàn

Sửa nhà ống 3 tầng không chỉ là một giải pháp tối ưu để tái sử dụng lại không gian sống của bạn, mà còn mang lại nhiều lợi ích khác.

Sửa nhà ống 3 tầng sẽ tiết kiệm chi phí so với việc xây mới một ngôi nhà hoàn toàn. Bạn sẽ không phải tốn tiền cho các chi phí đắt đỏ như đất đai, thủ tục pháp lý và các khoản chi phí xây dựng khác.

1.2. Giảm thiểu được thời gian thi công

Việc sửa nhà ống 3 tầng còn giảm thiểu được thời gian thi công so với xây mới.

Thay vì phải đợi một thời gian dài để xây dựng lại từ đầu, bạn có thể sửa chữa và cải thiện căn nhà hiện tại của mình một cách nhanh chóng và dễ dàng hơn. Điều này cũng đồng nghĩa với việc bạn sẽ tiết kiệm được thời gian và công sức trong quá trình xây dựng.

1.3. Khâu chuẩn bị thủ tục đơn giản

Sửa nhà ống 3 tầng còn giảm bớt khâu chuẩn bị thủ tục và đơn giản hơn so với việc xây mới.

Bạn không cần phải làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, và các thủ tục pháp lý phức tạp khác. Điều này giúp cho quá trình sửa chữa và nâng cấp ngôi nhà trở nên dễ dàng hơn đối với bạn.

1.4. Vẫn lưu giữ được những kỷ niệm

Việc sửa nhà ống 3 tầng còn cho phép bạn lưu giữ được những kỷ niệm của gia đình trong căn nhà hiện tại.

Bạn có thể giữ lại đồ trang trí, kiến trúc và nội thất của ngôi nhà hiện tại mà không cần phải bỏ đi hoặc thay thế chúng.

2. Các yếu tố quyết định sửa nhà 3 tầng hết bao nhiêu tiền

Trước khi đi vào con số cụ thể, bạn cần hiểu rằng sửa nhà 3 tầng hết bao nhiêu tiền không có một đáp án cố định cho tất cả mọi người. Dưới đây là 3 yếu tố cốt lõi khiến bảng dự toán của nhà này khác hoàn toàn nhà kia, dù cùng diện tích:

2.1. Mức độ can thiệp vào kết cấu (Độ khó kỹ thuật)

Chi phí sẽ chênh lệch rất lớn giữa hai phương án:

• Cải tạo thẩm mỹ: Chỉ sơn nước, lát lại gạch, làm trần thạch cao, đi lại hệ thống điện nước nổi. Chi phí thường thấp, dễ kiểm soát.

• Cải tạo kết cấu: Đập thông tường, dời cầu thang, sửa nhà nâng tầng báo giá sẽ cao hơn nhiều do yêu cầu kỹ thuật phức tạp về gia cố cột, móng và dầm chịu lực.

2.2. Vị trí và điều kiện thi công nhà phố

Đây là yếu tố "ẩn" nhưng ngốn ngân sách đáng kể, đặc biệt tại TP.HCM hay Hà Nội.

• Nhà trong hẻm nhỏ: Xe vật liệu lớn không vào được, phải trung chuyển bằng xe ba gác hoặc sức người. Chi phí nhân công vận chuyển có thể đội lên 15-20%.

• Nhà mặt phố: Dễ tập kết vật tư nhưng lại khó khăn về giờ giấc thi công, che chắn bụi bặm và an toàn cho người đi đường.

2.3. Chủng loại vật tư hoàn thiện

Sự chênh lệch giá giữa vật tư loại trung bình (khá) và cao cấp (luxury) là rất lớn. Ví dụ: Cùng là gạch lát nền 60x60, nhưng gạch men trong nước giá khoảng 180.000đ/m2, trong khi gạch granite nhập khẩu có thể lên tới 500.000đ - 800.000đ/m2.

3. Bóc tách chi phí sửa nhà 3 tầng theo từng hạng mục lớn

Để trả lời chính xác câu hỏi sửa nhà 3 tầng hết bao nhiêu tiền, chúng ta cần lập dự toán sửa chữa nhà phố dựa trên các hạng mục công việc điển hình. Dưới đây là phân tích chuyên sâu từ kinh nghiệm thực tế của Xây Dựng Kim Anh.

3.1. Chi phí phá dỡ và vận chuyển xà bần

Đây là bước đầu tiên để chuẩn bị mặt bằng.

• Công việc: Đục gạch nền cũ, phá tường ngăn, tháo dỡ trần, thiết bị vệ sinh cũ.

• Chi phí ước tính: Dao động từ 15.000.000đ – 35.000.000đ cho một căn nhà 3 tầng diện tích sàn khoảng 50m2. Lưu ý, nếu nhà trong hẻm sâu, phí vận chuyển xà bần đi đổ sẽ cao hơn.

3.2. Chi phí xây tô và ốp lát (Phần thô & Hoàn thiện cơ bản)

Đây là hạng mục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong ngân sách.

• Xây tường mới: Bao gồm gạch, cát, xi măng và nhân công.

• Cán nền & ốp lát: Kỹ thuật cán nền chuẩn sẽ quyết định độ phẳng và thẩm mỹ của sàn nhà.

• Đơn giá tham khảo: Hạng mục ốp lát thường tính công thợ từ 150.000đ – 200.000đ/m2 (chưa bao gồm vật tư gạch).

3.3. Cải tạo mặt tiền nhà ống giá bao nhiêu?

Mặt tiền là bộ mặt của ngôi nhà. Rất nhiều gia chủ muốn "lột xác" ngôi nhà cũ kỹ thành phong cách hiện đại, tân cổ điển.

• Sơn sửa lại: Khoảng 15 – 25 triệu đồng.

• Thay đổi kiến trúc (Đục ban công, thay cửa, ốp đá, lam gỗ): Đây là hạng mục tốn kém. Việc cải tạo mặt tiền nhà ống giá bao nhiêu phụ thuộc vào thiết kế. Một gói cải tạo mặt tiền toàn diện cho nhà 3 tầng (ngang 4-5m) thường dao động từ 80.000.000đ – 150.000.000đ.

• Lưu ý: Cải tạo mặt tiền thường liên quan đến thay hệ thống cửa (Cửa cuốn, cửa nhôm Xingfa, cửa kính cường lực).

3.4. Hệ thống điện nước (ME)

Hệ thống điện nước của nhà cũ thường xuống cấp, đường ống giòn dễ vỡ, dây điện không đủ tải.

• Lời khuyên chuyên gia: Nên thay mới toàn bộ hệ thống điện nước âm tường để đảm bảo an toàn cháy nổ và sinh hoạt lâu dài.

• Chi phí trọn gói: Khoảng 40.000.000đ – 70.000.000đ (bao gồm dây điện, ống nước, đế âm, chưa bao gồm thiết bị vệ sinh và đèn trang trí).

3.5. Nội thất và các hạng mục hoàn thiện khác

• Trần thạch cao: 160.000đ – 230.000đ/m2.

• Sơn nước: 45.000đ – 70.000đ/m2 (tùy loại sơn Dulux, Jotun, Maxilite...).

• Nội thất gỗ (Tủ bếp, tủ quần áo): Tùy thuộc vào chất liệu (Gỗ công nghiệp MDF An Cường hay gỗ tự nhiên).

Tham khảo ngay: Để có con số chính xác nhất cho trường hợp của bạn, hãy xem báo giá sửa nhà trọn gói được cập nhật mới nhất từ Xây Dựng Kim Anh.

4. Sửa nhà nâng tầng: Thách thức kỹ thuật và báo giá

Một trong những nhu cầu lớn nhất của các gia đình đông người là mở rộng diện tích sống. Tuy nhiên, sửa nhà nâng tầng không chỉ đơn thuần là xây thêm một tầng. Nó đòi hỏi sự an toàn tuyệt đối về kết cấu.

4.1. Thẩm định kết cấu móng

Không phải ngôi nhà nào cũng có thể nâng tầng. Trước khi báo giá, kỹ sư của chúng tôi bắt buộc phải khảo sát:

• Hệ khung kết cấu hiện trạng (Cột, Dầm).

• Khả năng chịu tải của móng cũ. Nếu móng yếu, bắt buộc phải gia cố móng.

4.2. Gia cố cột và móng

Nếu nâng từ 3 tầng lên 4 tầng hoặc làm thêm sân thượng, việc gia cố cột (cấy thêm thép, đổ bê tông mở rộng tiết diện cột) và gia cố móng là bắt buộc.

• Chi phí gia cố này rất biến động, có thể chiếm từ 15% - 25% tổng giá trị hợp đồng sửa chữa. Đây là khoản chi phí "chìm" nhưng bảo vệ tính mạng cho cả gia đình.

4.3. Sử dụng vật liệu nhẹ

Để giảm tải trọng lên móng cũ, xu hướng hiện nay là sử dụng:

• Gạch bê tông khí chưng áp (AAC) thay cho gạch đỏ truyền thống.

• Hệ khung thép tiền chế thay cho cột bê tông cốt thép (trong một số trường hợp).

• Vách ngăn thạch cao hoặc tấm Cemboard.

5. Đặc thù sửa chữa nhà phố tại đô thị lớn: Góc nhìn chuyên gia

Khi tìm hiểu sửa nhà 3 tầng hết bao nhiêu tiền, nhiều gia chủ thường bỏ quên các yếu tố pháp lý và hậu cần. Với kinh nghiệm thi công hàng trăm công trình tại TP.HCM, Xây Dựng Kim Anh lưu ý bạn những điểm đặc thù sau:

5.1. Giấy phép xây dựng và thủ tục pháp lý

Sửa chữa nhà có làm thay đổi kết cấu chịu lực, diện tích sàn (như nâng tầng, cấy thêm gác lửng, đua ban công) BẮT BUỘC phải xin giấy phép sửa chữa cải tạo tại UBND Quận/Huyện.

• Nếu chỉ sửa chữa nội thất (thay gạch, sơn nước, sửa toilet) không thay đổi kết cấu thì chỉ cần xin phép tại UBND Phường/Xã.

• Rủi ro: Nếu không có giấy phép đúng quy định, công trình sẽ bị đình chỉ thi công, phạt hành chính và buộc tháo dỡ hạng mục vi phạm. Chúng tôi luôn hỗ trợ gia chủ tối đa trong khâu tư vấn pháp lý này.

5.2. Khó khăn khi vận chuyển và tập kết vật tư

Như đã đề cập, nhà phố thường nằm san sát nhau.

• Việc tập kết cát, đá, xi măng phải tính toán gọn gàng, che chắn kỹ lưỡng để không ảnh hưởng đến hàng xóm và giao thông.

• Tiếng ồn và bụi bặm: Cần có biện pháp thi công cuốn chiếu, che chắn bằng bạt chuyên dụng để giảm thiểu phiền toái cho khu dân cư. Đây là tiêu chí đánh giá sự chuyên nghiệp của đơn vị sửa chữa nhà.

6. Nên cải tạo sửa chữa hay đập đi xây mới?

Đây là câu hỏi khiến nhiều người đau đầu. Chúng tôi xin đưa ra bảng so sánh để bạn dễ dàng quyết định:

Tiêu chí	Cải tạo, sửa chữa nhà 3 tầng	Đập đi xây mới hoàn toàn
Chi phí	Tiết kiệm từ 30% - 50% so với xây mới. Tận dụng được móng, tường bao, sàn bê tông cũ.	Chi phí cao hơn nhiều do phải làm móng mới, xây dựng lại toàn bộ từ đầu.
Thời gian	Thi công nhanh (1 - 2.5 tháng).	Thi công lâu (3.5 - 5 tháng).
Thủ tục	Thủ tục xin phép đơn giản hơn (trừ khi nâng tầng quy mô lớn).	Thủ tục xin phép xây dựng mới phức tạp, hoàn công mất thời gian.
Công năng	Bị giới hạn bởi khung kết cấu cũ (khó thay đổi vị trí cầu thang, vệ sinh nếu không muốn tốn kém).	Tự do thiết kế công năng theo ý muốn hiện tại.

Kết luận:

• Chọn sửa nhà khi: Khung kết cấu còn tốt, muốn tiết kiệm chi phí và thời gian, giữ nguyên số tầng hoặc nâng tầng nhẹ.

• Chọn xây mới khi: Nhà quá nát, kết cấu móng sụt lún nghiêm trọng, hoặc muốn thay đổi hoàn toàn kiến trúc và quy mô mà khung cũ không đáp ứng được.

7. Bảng giá tham khảo: Sửa nhà 3 tầng hết bao nhiêu tiền

Để giúp quý khách hàng dễ hình dung, Xây Dựng Kim Anh xin đưa ra mức dự toán tham khảo dựa trên m2 sàn xây dựng cho nhà phố 3 tầng (Ví dụ diện tích sàn 50m2 x 3 tầng = 150m2 sử dụng).

Lưu ý: Đây là bảng giá ước tính, giá thực tế phụ thuộc vào khảo sát.

1. Gói tiết kiệm (Sửa chữa nhẹ, tân trang):

   • Hạng mục: Sơn nước, sửa điện nước nhẹ, chống thấm cục bộ.

   • Đơn giá: 1.500.000đ – 2.000.000đ/m2 sàn.

   • Tổng chi phí ước tính: Khoảng 200 - 300 triệu đồng.

2. Gói cơ bản (Cải tạo nội thất & không gian):

   • Hạng mục: Ốp lát lại toàn bộ, đóng trần thạch cao, thay thiết bị vệ sinh, làm mới bếp, sơn nước toàn nhà.

   • Đơn giá: 2.500.000đ – 3.500.000đ/m2 sàn.

   • Tổng chi phí ước tính: Khoảng 350 - 500 triệu đồng.

3. Gói cao cấp (Cải tạo toàn diện & Nâng tầng/Mặt tiền):

   • Hạng mục: Đập phá cấu trúc cũ, gia cố móng, nâng tầng, làm mới mặt tiền, nội thất cao cấp.

   • Đơn giá: 4.000.000đ – 6.000.000đ/m2 sàn.

   • Tổng chi phí ước tính: Từ 600 triệu đồng trở lên.

Để nhận được bảng giá sửa nhà trọn gói chi tiết đến từng hạng mục đinh vít, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp để kỹ sư của chúng tôi xuống khảo sát hiện trạng.

8. Quy trình làm việc chuyên nghiệp tại Xây Dựng Kim Anh

Sự minh bạch và chuyên nghiệp là yếu tố then chốt để chúng tôi giữ vững niềm tin khách hàng.

1. Tiếp nhận thông tin: Lắng nghe nhu cầu, vị trí và ngân sách dự kiến của khách hàng qua Hotline/Zalo.

2. Khảo sát thực tế (Miễn phí): Kỹ sư giàu kinh nghiệm đến tận nơi đo đạc, kiểm tra kết cấu, đánh giá hiện trạng xuống cấp.

3. Tư vấn & Lên phương án: Đề xuất giải pháp sửa chữa tối ưu công năng và chi phí. Tư vấn về pháp lý, giấy phép.

4. Báo giá chi tiết (Dự toán sửa chữa nhà phố): Bảng báo giá bóc tách khối lượng rõ ràng, không phát sinh vô lý.

5. Ký kết hợp đồng: Quy định rõ ràng về tiến độ, chủng loại vật tư, điều khoản thanh toán và bảo hành.

6. Thi công & Giám sát: Đội ngũ thợ lành nghề, kỹ sư giám sát chặt chẽ, tuân thủ an toàn lao động.

7. Nghiệm thu & Bàn giao: Cam kết chất lượng, vệ sinh sạch sẽ trước khi bàn giao nhà.

8. Bảo hành: Chế độ bảo hành dài hạn, uy tín.

9. Tại sao chọn Xây Dựng Kim Anh cho dự án sửa nhà 3 tầng của bạn?

Giữa hàng trăm đơn vị trên thị trường, Xây Dựng Kim Anh tự hào là đơn vị sở hữu năng lực lẫn chuyên môn hàng đầu:

• Kinh nghiệm thực chiến: Hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực sửa chữa cải tạo nhà phố, am hiểu tường tận về kết cấu nhà cũ.

• Chuyên môn sâu: Đội ngũ kỹ sư, kiến trúc sư và thợ xây dựng được đào tạo bài bản, xử lý tốt các tình huống khó như nhà nghiêng, lún, nứt tường.

• Minh bạch tài chính: Báo giá sửa nhà trọn gói chi tiết, cam kết KHÔNG PHÁT SINH chi phí ngoài hợp đồng nếu không có yêu cầu thay đổi từ chủ nhà.

• Tiến độ cam kết: "Chìa khóa trao tay" đúng hẹn, giúp gia chủ sớm ổn định cuộc sống.

10. Câu hỏi thường gặp (FAQs)

Hỏi: Sửa nhà 3 tầng có cần xin giấy phép xây dựng không?

Đáp: Có, nếu việc sửa chữa làm thay đổi kết cấu chịu lực (nâng tầng, đúc thêm sàn, gia cố móng) hoặc thay đổi kiến trúc mặt tiền tiếp giáp đường. Nếu chỉ sửa nội thất không ảnh hưởng kết cấu, bạn chỉ cần thông báo/xin phép tại Phường/Xã.

Hỏi: Thời gian sửa nhà 3 tầng mất bao lâu?

Đáp: Tùy vào khối lượng công việc. Sửa chữa nhẹ thường mất 2-3 tuần. Cải tạo toàn diện hoặc nâng tầng có thể kéo dài từ 1.5 đến 3 tháng.

Hỏi: Xây Dựng Kim Anh có hỗ trợ xin giấy phép sửa chữa không?

Đáp: Có. Chúng tôi cung cấp dịch vụ hỗ trợ pháp lý trọn gói, bao gồm chuẩn bị bản vẽ xin phép và đại diện gia chủ làm việc với cơ quan chức năng để quá trình thi công diễn ra thuận lợi.

Hỏi: Làm sao để kiểm soát chi phí sửa nhà không bị phát sinh?

Đáp: Bạn cần một bản thiết kế và dự toán chi tiết ngay từ đầu. Hạn chế thay đổi ý định khi đang thi công. Chọn nhà thầu uy tín có cam kết "không phát sinh" trong hợp đồng như Xây Dựng Kim Anh.

---

Câu hỏi sửa nhà 3 tầng hết bao nhiêu tiền phụ thuộc rất lớn vào "đề bài" mà bạn đưa ra cho nhà thầu. Một ngôi nhà đẹp, bền vững với chi phí hợp lý không đến từ việc chọn vật tư rẻ nhất, mà đến từ giải pháp kỹ thuật đúng đắn và sự quản lý thi công chặt chẽ.

Đừng để ngôi nhà xuống cấp làm ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của gia đình bạn. Hãy để Xây Dựng Kim Anh giúp bạn kiến tạo lại không gian sống đẳng cấp, tiện nghi với chi phí tối ưu nhất.

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG KIM ANH

• Địa chỉ: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh

• Hotline/Zalo: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305

• Email: xaydungkimanh@gmail.com

• MST: 0314264130

• Website: www.xaydungkimanh.com

Hãy liên hệ ngay hôm nay để nhận tư vấn và khảo sát miễn phí!